--- title: "Co grozi za niespłacanie kredytu hipotecznego | Noriet" description: "Przestałeś spłacać kredyt hipoteczny? Kolejne kroki banku: wezwanie, wypowiedzenie umowy, pozew i egzekucja z nieruchomości. Jak reagować." author: "Paulina Stańczak-Wypych" source: https://noriet.pl/kredyt-hipoteczny-a-co-jezeli-przestane-go-splacac/ --- # Noriet o kredytach: Kredyt hipoteczny – a co jeżeli przestanę go spłacać? Ostatnia aktualizacja: 21 września 2021 · ok. 5 min czytania · [Kredyty frankowe i hipoteczne](https://noriet.pl/blog/kategoria/kredyty-frankowe/) Ostatnimi czasy nie ma w moim otoczeniu osoby, która nie myślałaby o kupnie mieszkania, nie kupowałaby mieszkania, albo właśnie nie kupiłaby mieszkania. Boom mieszkaniowy widać gołym okiem – inwestycje w Warszawie wyprzedają się jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty – szczególnie w zakresie mniejszych mieszkań. W ślad za boomem mieszkaniowym, dzielnie podąża boom kredytowy – działy hipoteczne nie nadążają za rozpoznawaniem wniosków kredytowych, wyniki sprzedażowe nigdy nie były tak wysokie. Zjawisko jest zupełnie zrozumiałe, pandemia wygenerowała stan niepewności i ostrożności w zakresie inwestowania, wobec czego klienci gotówkowi zamiast wkładać swoje środki w nieco bardziej ryzykowne instrumenty finansowe (obligacje, pożyczki, akcje) pokornie powędrowali w kierunku teoretycznie najbezpieczniejszych przystani: mieszkań, które przeznaczą na wynajem. W świetle inflacji galopującej jak konie na Służewcu – trudno się dziwić. Z drugiej strony mamy również masę klientów kredytowych, zarówno tych, którzy zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe, jak i tych, którzy jak Ci gotówkowi, zakładają, że kupią mieszkanie na kredyt i kredyt sam się spłaci przez wynajem. Tutaj zupełnie nieprawniczo ostrzegam: jak to mówią, z czasem może się to nie spiąć. Kupując w Warszawie mieszkanie 10 lat temu można było ustrzelić dwa pokoje w dobrej lokalizacji za 200 tysięcy. Przy tak małym kredycie i obecnym poziomie oprocentowań faktycznie kredyt się nie tylko spłacał, ale jeszcze dużo z niego zostało – w skrócie: samo się kręci. Kupujący w 2021 roku muszą jednak brać pod uwagę **trzy czynniki**: **po pierwsze**, mieszkania kosztują dwa/trzy razy tyle ile dziesięć lat temu. **Po drugie**, raty kredytowe są faktycznie rekordowo niskie, ale ten stan rzeczy nie będzie utrzymywał się wiecznie i trudno oczekiwać od Rady Polityki Pieniężnej, że w najbliższym czasie nie podniesie stóp procenowych, czego następstwem będzie wzrost wysokości rat.  W trakcie pisania tego artykułu skonsultowałam się z Panią Agnieszką Skrzeczkowską-Gójską – doradcą do spraw kredytów hipotecznych i doradcą finansowym z wieloletnim doświadczeniem, którą poprosiłam o wskazanie jak obecnie wyglądają raty kredytów i czego możemy spodziewać się po „urealnieniu” stawki WIBOR, od której jak wspomniałam powyżej, zależy wysokość naszych rat kredytowych. Pani Agnieszka Skrzeczkowska przedstawiła następujące wyliczenia:  - rata przy kredycie 350 tysięcy złotych rozciągniętym na 30 lat (najczęściej wybierany okres kredytowania) przy oprocentowaniu 2,5% (średnie warunki z uwzględnieniem WIBOR z dziś) wynosi około 1380 zł.,  - rata przy założeniu, że WIBOR wzrośnie do 1% rata wzrośnie do poziomu 1571 zł.  Odpowiednio rata przy kredycie 500 tysięcy złotych z oprocentowaniem 2,5 % wyniesie 1975 zł., zaś przy opisanym powyżej wzroście WIBOR – 2245 zł.. Poprosiłam jeszcze o wyliczenia dla kwoty 700 tysięcy złotych, dla których rata wyniesie 2770 zł. , a przy wyższym oprocentowaniu wyniesie 3250 zł. Powyższe wyliczenia pokazują, że trudno będzie doprowadzić do sytuacji, w której czynsz najmu miałby pokryć raty kredytu, czynsz za mieszkanie należny wspólnocie i podatki. Nie piszę o tym bez powodu i chciałabym uniknąć zdziwienia, które dopadło w pewnym momencie posiadaczy kredytów frankowych. Wysokość raty to nie geny – nie jest nam dana raz na zawsze, bo skoro oprocentowanie jest zmienne, to też nie jest dane na zawsze, a skoro obecnie raty są obecnie rekordowo niskie, to teoretycznie mogą być kiedyś jeszcze rekordowo wysokie.  **Po t****rzecie****,** oferta mieszkań na wynajem będzie potężna. Skoro wszyscy kupują teraz mieszkania na wynajem, to proszę sobie wyobrazić sobie co będzie działo się za dwa-trzy lata, kiedy obecnie budowane inwestycje się wybudują. Czym wówczas będziemy wojować – raczej ceną, a wtedy tym bardziej patrz wyżej:) Taka sytuacja wydaje się być tym bardziej realna, że mieszkania kupują w pakietach również różne firmy inwestycyjne, a czasami deweloperzy stawiając inwestycję zostawiają pakiet mieszkań dla siebie, po to, żeby je właśnie wynajmować. Pamiętajcie, że skoro sami je sobie wybudują, a więc koszt pozyskania mieszkania będzie dla nich znacznie niższy, niż dla pozostałych kupujących, to będą w stanie zapewnić dość konkurencyjną cenę. Dobra, odpłynęliśmy w trochę dalekim od czystego prawa kierunku, ale miałam wewnętrzną potrzebę podzielenia się moimi spostrzeżeniami w tym zakresie. Część wie, że dawno temu pracowałam w dziale kredytów hipotecznych (na początku studiów prawniczych, czyli naście lat temu) i pewnie dlatego ten temat jest mi bliski, zupełnie naturalny i zrozumiały – pewnie dlatego z taką lekkością przychodzi mi prowadzenie spraw frankowych 🙂 No dobrze, to kupiliśmy już to wymarzone mieszkanie, ale niestety: najem nie idzie, utrata pracy, nie płacimy rat. Dużo kredytobiorców myśli sobie wtedy, że przecież żaden problem: niech bank zabiera mieszkania, przecież mieszkanie jest banku. Nie – mieszkanie nie jest banku, bank jest wyłącznie wierzycielem hipotecznym, czyli ma pierwszeństwo przed Twoimi wierzycielami w zakresie licytacji z tego konkretnego mieszkania (z zastrzeżeniem uwag dotyczących alimentów). To ty jesteś właścicielem mieszkania i to ty jesteś za nie odpowiedzialny. Nie możesz po prostu zamknąć za sobą drzwi i zostawić kluczy pod wycieraczką w kopercie zatytułowanej: „Bank”. Co zatem czyni bank, kiedy nie płacisz rat? Opcje są dwie i zależne są od tego czy kredytobiorca i dłużnik rzeczowy (właściciel mieszkania) to jedna i ta sama osoba (czasami np. kredyt bierze dziecko a rodzic jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką).  W klasycznej sytuacji Bank (po wyczerpaniu drogi podjętej przez dział windykacji, wypowiedzeniu umowy kredytowej itd.) składa pozew o zapłatę, tak zwaną zwykłą „zapłatówkę”. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik będzie prowadził egzekucję z całego majątku kredytobiorcy, nie tylko z mieszkania, czego zdaje się gro kredytobiorców nie wie, żyjąc w błogiej świadomości z kategorii „niech bank zabiera mieszkanie”. Bank nie zabierze mieszkania, bank będzie zaspokajał się z czego tylko się da i w pierwszej kolejności z chęcią zajmie się tym co masz na koncie. Jest to o tyle zrozumiałe, że wymuszona sprzedaż Twojego mieszkania jest zwyczajnie nieopłacalna, albowiem koszty takiego przedsięwzięcia mogą skonsumować nawet ok. 30-40 % wartości nieruchomości, więc bank spodziewa się, że taka operacja być może wcale nie zamknie Twojego długu.  W sytuacji, w której nie zachodzi tożsamość po stronie kredytobiorca/właściciel mieszkania, bank prowadzi egzekucję dwutorowo. Przeciwko kredytobiorcy wszczyna postępowanie o zapłatę, zaś przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wszczyna postępowanie o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie danego kredytu hipotecznego. Przekładając na polski: od kredytobiorcy ściąga z czego tylko się da, zaś od dłużnika rzeczowego ściąga tylko z mieszkania, które zabezpiecza kredyt hipoteczny.  Jeśli potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej to koniecznie zgłoś się do nasza [kancelaria adwokacka w Warszawie](https://noriet.pl/) stoi otworem! autor: [Paulina Stańczak-Wypych](https://noriet.pl/team/paulina-stanczak-wypych/) ## Więcej w kategorii Kredyty frankowe i hipoteczne - [Noriet o kredytach: Wyrok TSUE z 10 września 2026 r. (C‑510/25): co z tego wynika w sprawach frankowych](https://noriet.pl/wyrok-tsue-c-510-25-frankowicze/) 16 września 2026 - [Noriet o kredytach: Bank powie Ci, że ugoda to najlepsza opcja. Nie powie tego, że sąd da Ci więcej](https://noriet.pl/ugoda-z-bankiem-czy-pozew-frankowicze/) 16 września 2026 - [Noriet o kredytach: Jakie korzyści przynosi ugoda pozasądowa w sporach frankowych](https://noriet.pl/jakie-korzysci-przynosi-ugoda-pozasadowa-w-sporach-frankowych/) 22 września 2023 - [Noriet o kredytach: Co to jest umowa frankowa i jakie są jej ryzyka?](https://noriet.pl/co-to-jest-umowa-frankowa-i-jakie-sa-jej-ryzyka/) 22 sierpnia 2023 [Cała kategoria](https://noriet.pl/blog/kategoria/kredyty-frankowe/) ## Ostatnie artykuły - [Noriet o kredytach: Wyrok TSUE z 10 września 2026 r. (C‑510/25): co z tego wynika w sprawach frankowych](https://noriet.pl/wyrok-tsue-c-510-25-frankowicze/) 16 września 2026 - [Noriet o kredytach: Bank powie Ci, że ugoda to najlepsza opcja. Nie powie tego, że sąd da Ci więcej](https://noriet.pl/ugoda-z-bankiem-czy-pozew-frankowicze/) 16 września 2026 - [Noriet z Sądu: Transakcje handlowe i ich wpływ na zabezpieczenie sądowe](https://noriet.pl/transakcje-handlowe-i-ich-wplyw-na-zabezpieczenie-sadowe/) 16 września 2026 [Spis wszystkich artykułów](https://noriet.pl/blog/wszystkie-artykuly/)