Noriet radzi: Mieszkanie od dewelopera – ryzyka związane z zakupem

Tak, wiemy. Artykułów tego rodzaju jest wiele, żeby nie powiedzieć bardzo wiele. Większość jednak jest do siebie bardzo podobna: sprawdź księgę wieczystą, weź zaświadczenie ze spółdzielni, że mieszkanie, które chcesz kupić nie jest obciążone i, że nikt nie jest w nim zameldowany.

Reasumując: albo nie umiem trafić na coś ciekawszego, albo artykułów podszytych kredytowaniem i innymi niuansami jest bardzo niewiele. A prawda jest taka, że większość transakcji wspierana jest kredytem hipotecznym, albo innymi nietypowymi historiami, o których warto wspomnieć.

Zatem biorę się za pisanie. Za inspirację posłużył mi kazus dotyczący naszego klienta, który podpisał umowę przedwstępną na zakup mieszkania, które zostało wyodrębnione z innego bardzo dużego mieszkania. W związku z tym w sprawie pojawiło się kilka ryzyk, które narażają tego rodzaju transakcję na niepowodzenie, a co gorsza, na straty po stronie potencjalnego nabywcy.

Pozwoliłam sobie wyodrębnić kilka kwestii, na które moim zdaniem warto zwrócić uwagę, a które nie do końca mogą wydawać się oczywiste.

Brak pewnego finansowania

Czekacie na odpis księgi wieczystej, bo mieszkanie, które kupujecie powstało w ten sposób, że podzielono duże mieszkanie na dwa mniejsze? No to ostrzegam, że w mojej ocenie nie możecie rozpocząć kompletnej procedury kredytowej, albowiem przedmiot zabezpieczenia hipotecznego (krótko mówiąc mieszkanie) jest dopiero w fazie zakładania księgi. Z uwagi na to, że dokumentacja dotycząca nieruchomości jest niekompletna, bank nie będzie w stanie jej zweryfikować.
Na marginesie zwracam Państwu uwagę, że decyzje kredytowe (nawet gdyby takowe zostały dzisiaj wydane) ważne są maks. 30, 60 dni, a szczerze wątpię, żeby w takim czasie udało się ukończyć procedurę zakładania księgi wieczystej.
Co więcej, nie rekomendujemy również zbyt częstego powielania wniosków kredytowych, albowiem każde zapytanie kierowane przez Bank do BIK obniża Państwu punktację kredytową – czyli coś co klasyfikuje Państwa jako dobrego albo złego kredytobiorce.

Ryzyko:
– brak uzyskania decyzji kredytowej,
– w perspektywie brak otrzymania finansowania.

Rozwiązania na ten moment:
– można rozważyć wzięcie kredytu na to konkretne mieszkanie, pod zabezpieczenie innej nieruchomości, jeśli takową Państwo posiadacie i o ile jej wartość jest wystarczająca dla banku,
ewentualnie
– akceptacja stanu jak wyżej, procedowanie kredytu dopiero po uzyskaniu kompletu dokumentacji, czyli w tym przypadku odpisu księgi wieczystej na nowe mieszkanie.

Bardzo krótki termin na księgę wieczystą

Zawarcie umowy przeniesienia własności na mieszkanie powinno mieć zawarty realny dla stron transakcji termin na zorganizowanie pieniędzy. Biorąc pod uwagę, że do tego czasu należy zakończyć:
– proces zakładania nowej księgi wieczystej na wydzielone mieszkanie,
– procedurę kredytową,
to zawarcie jej w stosunkowo krótkich terminach może okazać się niemożliwe.

Proszę zwrócić uwagę na to, że zapisy dotyczące terminu na zawarcie umowy, z reguły współgrają z prawem odstąpienia spółki, z którego spółka może skorzystać, w sytuacji gdyby procedura kredytowa się przedłużała. To z kolei wiąże się z ryzykiem utraty środków, które np. wpłacone zostały deweloperowi tytułem zadatku na mieszkanie.

Na marginesie proponuję, aby zwracać uwagę na to, w jakich okolicznościach sprzedający ma prawo do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Zwracam uwagę na zapisy dotyczące tego, że sprzedający może z niego skorzystać np. w przypadku zawinionego przez Nabywcę niestawienia się Nabywcy w terminie wskazanym jako termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Proponowałabym, aby w umowie dopisywać jednak „umyślnie” zawinionego. Musimy bowiem przewidzieć sytuacje takie jak np. wypadki losowe, które mogą być zakwalifikowane jako przypadki zawinione, ale nieumyślne, które nie powinny być powodem otwierania sprzedającym drogi do odstąpienia od umowy.

Odstąpienie a 3 decyzje kredytowe

Coraz częściej w umowach przedwstępnych, zarówno deweloperzy jak i osoby fizyczne dają kupującemu uprawnienie do wyjścia z umowy z zainwestowanym zadatkiem, ale tylko wtedy kiedy kupujący przedstawi sprzedającemu negatywne decyzje kredytowe.
Tutaj bardzo mocno Państwa uczulam: otóż w sytuacji, w której zawnioskujecie w banku o kredyt np. w kwocie 1.500.000 zł., a bank wyda wam decyzję kredytową, ale na kwotę trochę niższą, albo dużo niższą, to nie będzie to formalnie odmowa udzielenia kredytu, która otwiera wam drogę do skorzystania z prawa odstąpienia przewidzianego w umowie w tym zakresie.
Formalnie macie przedstawić bowiem 3 decyzje negatywne!

Proszę zatem o dopilnowywanie zapisów umów chociażby w ten sposób, że przysługuje Państwu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku uzyskania przez Państwa 3 negatywnych decyzji kredytowych na zakup przedmiotowego Lokalu albo uzyskania 3 decyzji kredytowych opiewających kwotę niższą niż kwota wnioskowana we wniosku kredytowym złożonym przez Nabywcę.

Cel jest bowiem taki, żebyście mieli możliwość „wyjęcia” zainwestowanej gotówki w sytuacji kiedy nie będzie was stać na zakup, czyli nie tylko wtedy jak bank w ogóle odmówi kredytu, ale jak teoretycznie udzieli kredytu, ale w kwocie mniejszej niż ta o którą wnioskujecie.

Termin na wykonanie prawa odstąpienia

Zwykle jest taki jak termin zawarcia umowy, osobiście uważam, że powinien on być wystarczająco długi, żeby dopiąć wszelkie formalności. Może się bowiem okazać, że teoretycznie będziemy czekać na księgę wieczystą (czyli coś co jest po stronie sprzedającego), a równolegle „przeleci” nam termin na skorzystanie z prawa odstąpienia.
Wyobraźmy sobie sytuację, że księgę mamy dopiero 1 lipca 2020 i dopiero wtedy ruszamy z procedurą kredytową. Termin na skorzystanie z prawa odstąpienia upływa np. 1 sierpnia 2020 roku. Oczywistym jest przecież, że raczej takiej decyzji nie będzie do 01 sierpnia 2020.
Tymczasem, okazuje się, że np. 15 sierpnia 2020 macie z banku decyzje negatywne, a tymczasem niestety prawo odstąpienia już nie działa, bo termin na jego skorzystanie upłynął.

Brak 777

Przypominam Państwu, że wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej wpłacacie Państwo zadatek, niekiedy w bardzo wysokiej kwocie. Być może będzie on podlegał zwrotowi (odstąpienie od umowy, decyzje kredytowe), a tymczasem w Państwa umowach niestety brakuje dobrowolnego poddania się egzekucji przez spółkę do zwrotu wpłaconych środków, w przypadku skorzystania przez Państwa z prawa odstąpienia. To oznacza, że gdyby spółka nie oddała Państwo dobrowolnie pieniędzy, konieczne byłoby kierowanie sprawy do sądu, co wiąże się z poniesieniem przez Państwa kosztów sądowych (5 % opłaty sądowej od kwoty roszczenia). Zawarcie w umowie zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, pozwala na uzyskanie klauzuli względnie szybko, a opłata sądowa w tym zakresie wynosi tylko 50 zł. – dlatego warto dopilnować swojego interesu w tym zakresie.

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat