Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej

19 Kwiecień, 2018

Zniesienie współwłasności działki	Dzisiaj poruszymy problem zniesienia współwłasności nieruchomości uregulowany przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego, w kontekście budynku stanowiącego, w ramach zasady superficies solo cedit, część składową nieruchomości gruntowej.

Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Oczywiste jest bowiem, iż współwłasność ze swej istoty jest stanem nietrwałym, tymczasowym i zwykle jednak niepożądanym, który nierzadko staje się przyczyną wielu konfliktów. Często taki stosunek prawny także po prostu nie satysfakcjonuje współwłaścicieli, którzy, wykonując władztwo nad rzeczą, muszą brać pod uwagę prawa innych osób (współwłaścicieli) do tej rzeczy.

Zgodnie z treścią przepisu art. 210 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 (dalej: k.c.): ,,każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia prawa własności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Powyższy przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Natomiast celem jej zniesienia jest likwidacja łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Powyższe może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia właściwego sądu.

W art. 211 – 212 k.c. oraz w art. 621-625 Ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, z późn. zm. (dalej: k.p.c.), ustawodawca uregulował trzy sposoby zniesienia współwłasności. Podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Powyższa kolejność nie jest przypadkowa. Za rozwiązanie preferowane należy uznać podział rzeczy wspólnej, co podkreślane jest zarówno literaturze, jak i w orzecznictwie. Wskazuje się, iż sposób ten jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów. Każdy ze współwłaścicieli, jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09, nie publ. i z dnia 9 września 2011 r., I CSK 674/10, nie publ.).

Ustawodawca, kierując się potrzebą ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności. W świetle przepisu art. 211 k.c.: ,,podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. W swym orzecznictwie Sąd Najwyższy podkreślił, iż wyjątki od podziału rzeczy zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, jednocześnie sędziowie wskazali, że niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., IV CKN 1283/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 170 i z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11, nie publ.).

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego ,,Zakaz ustawowy, o którym stanowi art. 211 k.c., to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 u.g.n. a contrario. Podział fizyczny nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego” (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r, V CSK 478/10).

Inne zakazy mogą wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego budynek będący przedmiotem współwłasności może zostać podzielony wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania w celu rozdzielenia budynków (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39).

Zgodnie z opinią sędziów Sądu Najwyższego: ,,Techniczny, „pionowy” podział budynku wraz z gruntem tym się różni od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości zarówno, co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością. Jeżeli zniesienie współwłasności budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniającej współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi” (postanowienie SN z dnia 26 października 1976 r., III CRN 227/76, OSNCP 1977, nr 5-6, poz. 98, z omówieniem Z. Radwańskiego i J. Panowicz-Lipskiej, NP 1979, nr 6, s. 82).

Pojęcie ściany dzielącej budynki wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, z którego wynika, iż chodzi tu o płaszczyznę pionową (ścianę) już istniejącą bądź możliwą do wykonania.

W tym miejscu należy podkreślić, iż powyższe rozwiązanie ma zastosowanie nawet w przypadku, gdy owy budynek stanowi nieużywaną, już dawno zapomnianą część składową nieruchomości gruntowej.

Zatem np. w sytuacji, gdy nasz budynek stanowi zaplecze budowy w związku z decyzją o pozwoleniu na budowę lub z jakiegokolwiek innego powodu nie może w danym momencie ulec rozbiórce, a skonfliktowane strony nie zgadzają się na ewentualne spłaty, konieczny jest podział, ale tylko po wybudowaniu ściany.

Na koniec warto zamieścić kilka słów na temat właściwości sądu. Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości zgodnie z przepisami k.p.c., należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku (art. 606 k.p.c. oraz art. 15 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). W tej sytuacji zawarcie umowy prorogacyjnej jest niedopuszczalne. W przypadku, gdy nieruchomość jest położona w okręgach dwóch lub więcej sądów, wybór sądu właściwego należy do wnioskodawcy (art. 43 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Natomiast sądem właściwym rzeczowo w takiej sytuacji w pierwszej instancji jest zawsze sąd rejonowy (art. 507 k.p.c.).

autor: Natalia Karaś – aplikant adwokacki

Pozostałe wpisy

Noriet IT – Teoretycznie nie sądzimy dwa razy o to samo, czyli proces w branży IT.

Opisując polskie postępowanie sądowe przy pomocy gatunków filmowych, nie sposób nie stwierdzić, że odzwierciedla je najpewniej każdy możliwy: od horroru aż po komedię. Nie inaczej sprawa przedstawiła się w historii jednego z naszych klientów, swoją drogą wiodącego podmiotu w branży IT. Tłem do całej historii było zlecenie, polegające na przygotowaniu produktu z kategorii tzw. nowych [...]
10 Marzec, 2021
czytaj więcej

Noriet reaguje: Co nowego w procedurze cywilnej ustawodawca nam szykuje?

Jeszcze nie opadł kurz po przeprowadzonej półtora roku temu (a konkretnie z dniem 7 listopada 2019 r.) generalnej reformie procedury cywilnej, która wywróciła niemalże do góry nogami dotychczasowe zasady rządzące prowadzeniem sporu zgodnie z przepisami procedury cywilnej, a tymczasem ustawodawca szykuje nam nowe regulacje w związku z trwającą wciąż (niestety, ku naszemu ubolewaniu) [...]
15 Luty, 2021
czytaj więcej

Obligacje: Obowiązki Administratora Zabezpieczeń po upływie terminu na wykup obligacji

Praca administratora zabezpieczeń dzieli się w mojej ocenie na trzy etapy: do ustanowienia zabezpieczenia, w toku życia obligacji, po upływie terminu na wykup obligacji. Każdy z tych etapów rządzi się różnymi prawami i dzisiaj spróbuję Państwu przybliżyć czym te trzy etapy się od siebie różnią. Większość obligacji emitowana jest jako obligacje niezabezpieczone. Oznacza to, że w [...]
2 Luty, 2021
czytaj więcej

Noriet reaguje: otwieraMY się, na gruncie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu

Nie wszystko da się zrobić zdalnie, tak jak nie wszystko da się zrobić na wynos. O ile ok jest zamówić do domu pizzę, sushi albo burgera, to już nieco gorzej wypada na tym tle raczenie się jedzeniem stricte restauracyjnym. Nie po to bowiem płacicie stosunkowo wysokie kwoty za obiad, żeby jeść go w papierowym pojemniku. Trudno również wyobrazić sobie realizowanie usługi hotelowej [...]
26 Styczeń, 2021
czytaj więcej