Noriet radzi: Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej

19 kwietnia, 2018

Zniesienie współwłasności działki Dzisiaj poruszymy problem zniesienia współwłasności nieruchomości uregulowany przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego, w kontekście budynku stanowiącego, w ramach zasady superficies solo cedit, część składową nieruchomości gruntowej.

Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Oczywiste jest bowiem, iż współwłasność ze swej istoty jest stanem nietrwałym, tymczasowym i zwykle jednak niepożądanym, który nierzadko staje się przyczyną wielu konfliktów. Często taki stosunek prawny także po prostu nie satysfakcjonuje współwłaścicieli, którzy, wykonując władztwo nad rzeczą, muszą brać pod uwagę prawa innych osób (współwłaścicieli) do tej rzeczy. W poniższym artykule dowiesz się więcej na temat zniesienia współwłasności działki.

Zniesienie współwłasności działki – co na to kodeks cywilny?

Zgodnie z treścią przepisu art. 210 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 (dalej: k.c.): ,,każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia prawa własności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Powyższy przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Natomiast celem jej zniesienia jest likwidacja łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Powyższe może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia właściwego sądu.

W art. 211 – 212 k.c. oraz w art. 621-625 Ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, z późn. zm. (dalej: k.p.c.), ustawodawca uregulował trzy sposoby zniesienia współwłasności. Podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Powyższa kolejność nie jest przypadkowa. Za rozwiązanie preferowane należy uznać podział rzeczy wspólnej, co podkreślane jest zarówno literaturze, jak i w orzecznictwie. Wskazuje się, iż sposób ten jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów. Każdy ze współwłaścicieli, jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09, nie publ. i z dnia 9 września 2011 r., I CSK 674/10, nie publ.).

Ustawodawca, kierując się potrzebą ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności. W świetle przepisu art. 211 k.c.: ,,podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. W swym orzecznictwie Sąd Najwyższy podkreślił, iż wyjątki od podziału rzeczy zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, jednocześnie sędziowie wskazali, że niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., IV CKN 1283/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 170 i z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11, nie publ.).

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego ,,Zakaz ustawowy, o którym stanowi art. 211 k.c., to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 u.g.n. a contrario. Podział fizyczny nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego” (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r, V CSK 478/10).

Inne zakazy mogą wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

Opinia Sądu Najwyższego a zniesienie współwłasności działki

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego budynek będący przedmiotem współwłasności może zostać podzielony wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania w celu rozdzielenia budynków (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39).

Zgodnie z opinią sędziów Sądu Najwyższego: ,,Techniczny, „pionowy” podział budynku wraz z gruntem tym się różni od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości zarówno, co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością. Jeżeli zniesienie współwłasności budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniającej współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi” (postanowienie SN z dnia 26 października 1976 r., III CRN 227/76, OSNCP 1977, nr 5-6, poz. 98, z omówieniem Z. Radwańskiego i J. Panowicz-Lipskiej, NP 1979, nr 6, s. 82).

Pojęcie ściany dzielącej budynki wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, z którego wynika, iż chodzi tu o płaszczyznę pionową (ścianę) już istniejącą bądź możliwą do wykonania.

W tym miejscu należy podkreślić, iż powyższe rozwiązanie ma zastosowanie nawet w przypadku, gdy owy budynek stanowi nieużywaną, już dawno zapomnianą część składową nieruchomości gruntowej.

Zatem np. w sytuacji, gdy nasz budynek stanowi zaplecze budowy w związku z decyzją o pozwoleniu na budowę lub z jakiegokolwiek innego powodu nie może w danym momencie ulec rozbiórce, a skonfliktowane strony nie zgadzają się na ewentualne spłaty, konieczny jest podział, ale tylko po wybudowaniu ściany.

Na koniec warto zamieścić kilka słów na temat właściwości sądu. Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości zgodnie z przepisami k.p.c., należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku (art. 606 k.p.c. oraz art. 15 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). W tej sytuacji zawarcie umowy prorogacyjnej jest niedopuszczalne. W przypadku, gdy nieruchomość jest położona w okręgach dwóch lub więcej sądów, wybór sądu właściwego należy do wnioskodawcy (art. 43 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Natomiast sądem właściwym rzeczowo w takiej sytuacji w pierwszej instancji jest zawsze sąd rejonowy (art. 507 k.p.c.).

autor: Natalia Karaś – aplikant adwokacki

Pozostałe wpisy

Kredyt hipoteczny – a co jeżeli przestanę go spłacać?

Ostatnimi czasy nie ma w moim otoczeniu osoby, która nie myślałaby o kupnie mieszkania, nie kupowałaby mieszkania, albo właśnie nie kupiłaby mieszkania. Boom mieszkaniowy widać gołym okiem – inwestycje w Warszawie wyprzedają się jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty – szczególnie w zakresie mniejszych mieszkań. W ślad za boomem mieszkaniowym, dzielnie podąża boom kredytowy [...]
21 września, 2021
czytaj więcej

Noriet z Sądu: Panie Listonoszu, ja dzisiaj nie odbieram

Ustawa z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie w przeważającej części w dniach 21 sierpnia 2019 r. i 7 listopada 2019 r., wprowadziła istotne zmiany dotyczące doręczania przesyłek sądowych zawierających w szczególności pierwsze pismo w sprawie, jakim zazwyczaj jest pozew lub wniosek. I chociaż zdecydowanie [...]
2 września, 2021
czytaj więcej

Obligacje: Co mogło pójść nie tak?

I żyli razem długo i szczęśliwie. Tak powinna kończyć się każda inwestycja. Niestety – nie zawsze tak jest. Jak coś się dzieje nietak, to żyli długo – owszem, ale niekoniecznie szczęśliwie.  Spokojniej jednak przyjmuje się pewne scenariusze, będąc uprzednio świadomym ich ewentualnego wystąpienia, niż budzi się z ręką w nocniku. Dzisiaj subiektywny przegląd ewentualnych [...]
1 września, 2021
czytaj więcej

Obligacje: Rozwód emitenta obligacji z administratorem zabezpieczeń

To nie pierwszy mój raz kiedy zagadki prawa kapitałowego próbuję rozwiązywać i tłumaczyć poprzez porównania z sytuacjami życiowymi. Dzisiaj idąc znowu w kwestie rodzinne, a nawet prawnorodzinne chciałabym porównać cały proces emisji obligacji korporacyjnych z zabezpieczeniem, z punktu widzenia relacji administratora zabezpieczeń i emitenta takich obligacji, do instytucji małżeństwa. [...]
3 sierpnia, 2021
czytaj więcej