Obligacje: Jakie są konsekwencje braku działania administratora hipoteki?

Hipoteka stanowi jeden ze sposobów zabezpieczenia różnych wierzytelności. W praktyce nieruchomość może zabezpieczać kilka zadłużeń, zaciągniętych u innych podmiotów. W tym celu powołuje się administratora hipoteki. Co to za podmiot, jaka jest jego odpowiedzialność i – co istotne – jakie są konsekwencje braku jego działania? M.in. o tych kwestiach wspominamy w tym artykule. Zachęcamy do lektury.

Kim jest administrator hipoteki i czym się zajmuje?

Na wstępie warto wyjaśnić, że administrator hipoteki to podmiot zarządzający zabezpieczeniem kredytu hipotecznego na rzecz wierzyciela. Według obowiązującego prawa może nim być jeden z nich lub osoba trzecia, w tym różnego rodzaju instytucje – banki, firmy doradcze lub kancelarie prawne. Powołuje się go umową sporządzoną na piśmie pod rygorem nieważności (choć w doktrynie obowiązuje pogląd, że powinna być ona również poświadczona notarialnie). Wskazuje się w niej też poszczególne wierzytelności oraz zakres zabezpieczenia. Należy dodać, że osoba ta działa we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli, a powołanie jej podlega wpisowi do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego.

Jej głównym zadaniem jest m.in. dochodzenie zaspokojenia zobowiązań z nieruchomości (dom czy działka), która została obciążona hipoteką jeśli jej właściciel-dłużnik ich nie spłaca. W takim przypadku administrator hipoteki ma prawo wystąpić do sądu o nakaz eksmisji, a także sprzedaż domu, biura czy innego obiektu na licytacji komorniczej. Do innych jego obowiązków należy również informowanie spłacającego dług lub wierzycieli o wysokości zadłużenia czy poszczególnych rat oraz terminach płatności i konsekwencjach niedopełnienia postanowień umowy.

Konsekwencje braku działania administratora hipoteki

Wskazuje się, że brak działania ze strony administratora hipoteki niesie ze sobą różne, w tym negatywne, konsekwencje dla wierzycieli. Wśród nich wymienia się m.in. ryzyko opóźnienia w uzyskaniu pieniędzy lub nieodzyskania ich w ogóle z nieruchomości, która została obciążona hipoteką. Jeśli więc osoba powołana do tego zadania nie działa rzetelnie lub wprost – nie wypełnia swoich obowiązków, kredytorzy mogą, pomijając ją, samodzielnie dochodzić roszczeń (o ile umowa nie stanowi inaczej).

Warto jednak wiedzieć, że negatywne konsekwencje braku działania administratora hipoteki mogą dotyczyć także dłużnika. Przede wszystkim osoba zadłużona może mieć problem ze sprzedażą nieruchomości lub ustanowieniem nowego obciążenia na niej. Tyczy się to sytuacji, gdy poprzednie wierzytelności zostały już spłacone, ale z księgi wieczystej nie została wykreślona hipoteka. Czynność ta możliwa jest wyłącznie po złożeniu właściciela np. działki odpowiedniego wniosku do sądu. Do pisma musi zostać załączone zaświadczenie, że wszelkie roszczenia zostały zaspokojone. Jeśli administrator hipoteki, wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny (uprawniony do sporządzenia takiego dokumentu), zwleka z jego wydaniem, rodzi to duży kłopot dla dotychczasowego dłużnika.

Oprócz tego, jeśli z powodu zaniechań ze strony administratora hipoteki wierzyciele zdecydują się samodzielnie dochodzić roszczeń, dłużnik bywa narażony na konieczność zapłacenia więcej niż raz za to samo zobowiązanie, m.in. ze względu na brak odpowiedniej dokumentacji poświadczającej wcześniejsze opłaty. W najgorszym dla niego scenariuszu uprawnieni mogą wszcząć postępowanie egzekucyjne z pominięciem administratora, w ramach którego zadłużony straci nieruchomość.

Administratorem hipoteki powinien być wiarygodny podmiot

Brak działania administratora hipoteki niesie ze sobą poważne konsekwencje dla obu stron. Dlatego ważne, aby na tę funkcję powołać osobę lub instytucję, której można zaufać. Istnieją całe kancelarie, jak i firmy specjalizujące się w tej materii i to często właśnie im wierzyciele decydują się powierzyć to zadanie. Dzięki temu zyskuje się pewność, że wszelkie obowiązki zostaną dopełnione, co pomoże – z jednej strony – zaspokoić roszczenia, -+a z drugiej – zabezpieczyć interesy rzetelnego dłużnika.