Obligacje: Brak działania administratora hipoteki to sytuacja chora, jednak jest szansa na skutecznego doktora!

Wędrując przez prawniczy świat pośród meandrów przygód naszych klientów, którym nie do końca powiodła się inwestycja w obligacje, przychodzi nam doświadczać częstego zjawiska rozczarowań wywołanych działaniem sądów. A to Sąd klauzuli nie nada powołując się na enigmatyczne nadużycie prawa, którego nawet nie rozwinie, przez co zanim ją otrzymam muszę przebrnąć przez kilkanaście miesięcy podróży międzyinstancyjnych, a to np. mam związane ręce bo administrator niby jest, a jednak go nie ma.

Ale oto jest światełko w tym zawoalowanym świecie paragrafów!

Kilkanaście artykułów temu wspominałam już, że administrator zabezpieczeń to instytucja niestety niedoskonała. Jak już przyszło nam na naszym blogu opisywać, rola administratora uaktywnia się de facto głównie jak już obligacje nie zostały wykupione i obligatariuszom nie pozostaje już nic innego jak zaspokojenie z przedmiotu zabezpieczenia. Co jednak jeśli jedyny uprawniony do tego zabezpieczenia – czyli właśnie administrator – znika albo nie działa? Niestety nie są to odosobnione przypadki i kilka lat temu przyszło nam się z taką historią mierzyć.

Otóż nasi klienci (nie byliśmy w tej sprawie administratorem, a pełnomocnikiem obligatariuszy) posiadali obligacje, które rzecz jasna nie zostały wykupione, ale były zabezpieczone hipoteką. Administratorem hipoteki była spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która nagle się rozpłynęła, a jej pozostałości zapadły się pod ziemię. Klienci niby mieli hipotekę, a faktycznie zostali z niczym.

Mijały miesiące i lata, aż w parze z pełnomocnikiem innych obligatariuszy opracowaliśmy plan ostatniej szansy: zmiana administratora. Tylko jak to zrobić kiedy spółka nie współpracuje? Z odsieczą przyszło zastępcze oświadczenie woli i na ten moment – mamy to! Co prawda w trybie zabezpieczenia (po odwołaniu), ale jest to już jakiś krok.

Pozwolę sobie przytoczyć tło i uzasadnienie tego postanowienia, które być może przyczyni się do pomocy osobom w podobnej sytuacji.

Tak jak wspomniałam, Sąd I instancji oddalił wniosek o zabezpieczenie.

W uzasadnieniu swojego oddalającego postanowienia Sąd rejonowy wskazał, że powodowie (obligatariusze) wnieśli pozew o nakazanie pozwanemu (spółce/emitentowi) złożenia oświadczenia woli co do zawarcia umowy z nami, czyli z Kancelarią Prawną Noriet – Zagajewska i Wspólnicy spółką komandytowo – akcyjną z siedzibą w Warszawie o ustanowienie administratora hipoteki. 

W pozwie powodowie-obligatariusze zawarli wniosek o udzielenie zabezpieczenia ich roszczeniu poprzez ustanowienie do chwili prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy spółki Kancelaria Prawna Noriet – Zagajewska i Wspólnicy spółki komandytowo – akcyjnej z siedzibą w Warszawie (nas) administratorem hipoteki łącznej do sumy 3.000.000 zł ustanowionej na nieruchomościach, dla których trójmiejski Sąd Rejonowy prowadzi kilka ksiąg, stanowiącej zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy.

W uzasadnieniu powodowie podnieśli, iż emitent dokonał wykupu tylko połowy obligacji, które nie należały do powodów. Na zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy emitent ustanowił hipotekę łączną do kwoty 3.000.000 zł na nieruchomościach, a administratorem tej hipoteki została spółka  z o.o. 

Administrator hipoteki – złożenie wniosku przez zarząd spółki

Zarząd pozwanej spółki najpierw złożył wniosek o otwarcie przyspieszonego postępowania restrukturyzacyjnego, który został oddalony przez sąd z uwagi na brak wystarczającego majątku na pokrycie kosztów postępowania. Następnie członkowie zarządu pozwanej spółki złożyli rezygnację z zajmowanej funkcji. Z kolei administrator hipoteki zawiesił działalność z dniem 12 czerwca 2017 r., w związku z czym powodowie bezskutecznie wezwali pozwanego do zawarcia nowej umowy o administrowanie hipoteką. Powodowie wskazują, że w świetle złożonych dokumentów posiadają uprawnienie do ustanowienie administratora hipoteki. Jednocześnie wskazali na swój interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, wskazując, że hipoteka łączna na zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy została ustanowiona także na nieruchomościach lokalowych wyodrębnionych z nieruchomości gruntowej, a właściciele tych lokali zaskarżyli wpisy skargami na orzeczenia referendarzy, apelacjami i kasacjami. Powodowie nie posiadają ani wiedzy o toczących się postępowaniach wieczystoksięgowych, ani też nie mają legitymacji formalnej do występowania w nich jako strona, gdyż taką legitymację posiada wyłącznie administrator hipoteki, który jak wskazano powyżej zawiesił działalność. Stąd powodowie jako osoby faktycznie uprawnione z hipotek nie mają żadnej możliwości obrony swoich praw w toczących się postępowaniach. Zdaniem powodów, brak zabezpieczenia stanowi dla powodów realne zagrożenie utratą zabezpieczenia i oznacza realny brak możliwości obrony swoich interesów. 

Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 730 § 1 k.p.c. w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub przez sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia. Zgodnie z artykułem 7301 § 1 k.p.c. udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub znacznie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważenie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. Jak wskazuje się w judykaturze uprawdopodobnienie stanowi jedynie surogat dowodu zwolniony od ścisłych formalności dowodowych, co znajduje swój normatywny wyraz w treści art. 243 k.p.c. Uprawdopodobnienie nie daje więc pewności co do prawdziwości twierdzeń o istnieniu konkretnego roszczenia, lecz pozwala jedynie przyjąć, iż jest ono prawdopodobne. W postępowaniu zabezpieczającym strona nie musi przeto udowodnić istnienia roszczenia, a Sąd na tym etapie nie rozstrzyga sprawy merytorycznie. Uwiarygodnienie roszczenia nie wymaga przedstawienia na tym etapie postępowania niepodważalnych dowodów na okoliczność, że roszczenie jest usprawiedliwione. Należy więc przyjąć, że roszczenie jest uprawdopodobnione, jeżeli istnieje wiarygodna szansa na jego istnienie. Niewątpliwie jednak ów wniosek może się nie ostać w świetle głębszej analizy stanu faktycznego i prawnego, co jednak nie ma wpływu na ocenę zasadności udzielenia zabezpieczenia. Istota postępowania zabezpieczającego wyraża się bowiem w tym, że sąd dokonuje jedynie pobieżnej analizy dostarczonego przez wnioskodawcę materiału dowodowego. Możliwość dojścia, w wyniku pełnego postępowania, do wniosku o niezasadności roszczenia, jest więc oczywistym założeniem tej instytucji (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 11 lutego 2015r., I ACa 800/14, LEX nr 1745777). W myśl art. 755 § 1 k.p.c. jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. 

W ocenie Sądu I instancji powodowie nie uprawdopodobnili swojego roszczenia. Sąd podkreślił, że powodowie będący obligatariuszami, których roszczenia o wykup obligacji zostały zabezpieczone hipotekami przymusowymi, domagają się zobowiązania emitenta tych obligacji do złożenia oświadczenia woli w zakresie ustanowienia nowego administratora hipotek. 

Sąd Rejonowy stwierdził następnie, że podstawę powództwa stanowi przepis art. 64 k.c., zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Jak wskazuje się w doktrynie artykuł 64 k.c. reguluje sposób dochodzenia realizacji obowiązku złożenia oświadczenia woli. Następuje to przed sądem, w zasadzie w postępowaniu procesowym, w którym legitymację czynną ma uprawniony, a bierną zobowiązany do złożenia oświadczenia woli (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. wyd. 8, Warszawa 2017). 

Obowiązek złożenia oświadczenia woli jest obowiązkiem podjęcia określonego zachowania względem określonej innej osoby, dlatego osobie tej przysługuje przeciwko zobowiązanemu roszczenie, którego co do zasady można dochodzić przed sądem (jest to powództwo o świadczenie; por. postanowienie SN z 7 listopada 1997 r., III CKN 252/97, Prok. i Pr. – wkł. 1998, Nr 4, s. 33; postanowienie SN z 22 grudnia 1997 r., III CZ 104/97, Prok. i Pr. – wkł. 1998, Nr 7–8, s. 41). 

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy podkreślił, iż zgodnie z treścią art. 7 ust. 1a ustawy z dnia 29 czerwca 1995r. o obligacjach – znajdującego zastosowanie w przedmiotowym stanie faktycznym – przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Administratorem hipoteki może być także bank pełniący funkcję banku reprezentanta. Do administratora hipoteki przepisy art. 31 ust. 2-5 stosuje się odpowiednio. Wedle art. 31 ust. 5 ustawy o obligacjach w terminie 60 dni od zawieszenia działalności banku-reprezentanta lub otwarcia jego likwidacji emitent zobowiązany jest do zawarcia umowy o reprezentację z nowym bankiem. Do chwili zawarcia nowej umowy obowiązki reprezentanta obligatariuszy pełni bank dotychczasowy. 

I teraz czas na to co martwiło nas od samego początku i na co wielokrotnie wskazywałam w swoich publikacjach.

Sąd I instancji zwrócił uwagę, że co prawda przytoczone powyżej przepisy ustawy o obligacjach przewidują obowiązek po stronie emitenta obligacji zawarcia umowy z nowym administratorem hipoteki w przypadku zawieszenia działalności poprzedniego, niemniej:

– żaden przepis tej ustawy nie przewiduje dla obligatariuszy roszczenia o ustanowienie administratora hipoteki,

– w  świetle powyższych przepisów powodowie nie będą też stroną takiej umowy, a będzie nią administrator hipoteki,

– zwrócić przy tym należy uwagę na przepis art. 7 ust. 1b ustawy o obligacjach, zgodnie z którym do administratora hipoteki nie stosuje się przepisów art. 682 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, co oznacza, że obligatariusze nie mają uprawnienia do zawarcia lub zmiany umowy z administratorem hipoteki.

Skoro zatem nie posiadają takiego uprawnienia to trudno zdaniem sądu pierwszej instancji uznać, aby przysługiwało im roszczenie o zobowiązanie emitenta do złożenia oświadczenia woli. 

W ocenie Sądu w powyższym zakresie istnieje luka prawna, na którą również wielokrotnie zwracaliśmy uwagę w naszych publikacjach.

Dodatkowo, Sąd I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie powodowie domagają się złożenia oświadczenia woli przez pozwanego w celu zawarcia umowy z osobą trzecią, która nie jest stroną niniejszego postępowania. Powodowie podnoszą przy tym, że umowa o administrowanie hipoteką ma charakter umowy o świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Zgodnie zaś z treścią art. 393 § 1 k.c. jeżeli w umowie zastrzeżono, że dłużnik spełni świadczenie na rzecz osoby trzeciej, osoba ta, w braku odmiennego postanowienia umowy, może żądać bezpośrednio od dłużnika spełnienia zastrzeżonego świadczenia. 

Sąd Rejonowy zauważył, że zdaniem powodów w przedmiotowej sprawie administrator hipoteki będzie przyrzekającym, a więc dłużnikiem, zaś przymiot osoby trzeciej będzie przysługiwał powodom. Jak słusznie wskazuje strona powodowa zawarcie umowy o świadczenia na rzecz osoby trzeciej, nie wymaga zgody tej osoby, jednak niewątpliwie wymaga zgody przyrzekającego, którego praw i obowiązków taka umowa będzie dotyczyła. 

W tym miejscu dodam, że do pozwu dołączono oświadczenie naszej kancelarii w zakresie zgody na objęcie funkcji administratora hipoteki, jednakże zdaniem Sądu, z oświadczenia tego nie wynika, na jakich warunkach podejmiemy się tej roli – tu bym polemizowała, ale bez szczegółów.

Sąd Rejonowy wskazał także, że nie ulega wątpliwości, że umowa o administrowanie hipotekami będzie dotykała praw powyższego podmiotu i nie sposób uznać, aby możliwe było nałożenie na nią jakichkolwiek obowiązków na podstawie orzeczenia wydanego w postępowaniu toczącym się bez udziału tej osoby. Ponadto, zwrócić należy uwagę, że wskazana w pozwie treść oświadczenia woli nie określa szczegółowo sytuacji prawnej administratora hipoteki, w szczególności nie wiadomo czy za pełnienie funkcji należy mu się wynagrodzenie, a jeśli tak to w jakiej wysokości, czy też podejmuje się tej funkcji nieodpłatnie. Skoro wyrok ma zastępować oświadczenie woli jednej ze stron umowy, to winien określać wszystkie istotne postanowienia umowy. 

Z uwagi na powyższe, w oparciu o art. 730 § 1 i 2 k.p.c., art. 7301 k.p.c., 755 k.p.c. a contrario Sąd Rejonowy oddalił wniosek o zabezpieczenie.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli powodowie, którzy zaskarżyli je w całości.

Tym sposobem płynnie przechodzimy do analizy Sądu II instancji, który uwzględnił zażalenie.

Zgodnie z treścią art. 730 § 1 k.p.c. udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Natomiast § 2 przywołanego przepisu stanowi interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. 

Rozpoznając niniejsza sprawę, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powodowie uprawdopodobnili swoje roszczenia o nakazanie złożenia oświadczenia woli o treści określonej w pozwie, a dokonana przez Sąd Rejonowy wykładnia art. 7 ust.1a w zw. z art. 31 ust. 5 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach jest nieprzekonywująca. Nie budzi wątpliwości Sądu II instancji, że z przepisów regulujących instytucję administratora hipoteki ustanowionej w celu zabezpieczenia praw z obligacji można wywodzić uprawienie obligatariuszy do żądania zobowiązania emitenta obligacji do zawarcia umowy o ustanowienie administratora hipoteki z nowym administratorem. 

Na wstępie należy wskazać, że powodowie wystąpili z żądaniem zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczenia woli o szczegółowo opisanej w pozwie treści, a więc wydania orzeczenia przewidzianego w art. 64 k.c. Przepis ten, jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, nie stanowi samoistnej podstawy obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, a jedynie stwarza możliwość przymusowej realizacji tego obowiązku wynikającego z innych źródeł i określa skutki prawne wynikające ze stwierdzenia jego istnienia. Zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli określonej treści może wynikać z ważnej czynności prawnej lub innego źródła zobowiązania, w tym przepisu ustawy, których zbadanie i ocena jest obowiązkiem sądu rozstrzygającego o tym żądaniu. 

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 7 ust. 1a ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, która to ustawa ma zastosowanie w niniejszej sprawie z mocy art. 109 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach, przed rozpoczęciem emisji obligacji emitent jest obowiązany zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności umowę z administratorem hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Administratorem hipoteki może być także bank pełniący funkcję banku reprezentanta. Do administratora hipoteki przepisy art. 31 ust. 2-5 stosuje się odpowiednio. 

Natomiast z mocy art. 1b. powyższej ustawy do administratora hipoteki nie stosuje się przepisów art. 682 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.). 

Zgodnie z powyższą regulacją administrator hipoteki wykonuje więc prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek obligatariuszy. Administrator hipoteki działa zatem jako zastępca pośredni, który tym różni się od zastępcy bezpośredniego (przedstawiciela), że działa we własnym imieniu, ale na cudzy (obligatariuszy) rachunek. Należy podkreślić, że administrator hipoteki ustawiany jest w interesie obligatariuszy, a jego obowiązki obejmują przede wszystkim dochodzenie zabezpieczenia z obligacji w sytuacji, w której emitent nie wywiązuje lub nienależycie wywiązuje się ze swoich obowiązków.  Do obowiązków administratora zaliczyć również należy podejmowanie działań zmierzających do zaspokojenia obligatariuszy z zabezpieczenia obligacji, w tym uzyskanie tytułu egzekucyjnego i klauzuli wykonalności oraz wystąpienie z wnioskiem do organu egzekucyjnego o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Zazwyczaj administrator dokonuje również podziału środków pozyskanych na skutek egzekucji i przekazuje każdemu obligatariuszowi kwotę uzyskaną z zaspokojenia proporcjonalnie do stosunku wysokości niespłaconej wierzytelności danego obligatariusza do łącznej wysokości niespłaconych wierzytelności wszystkich obligatariuszy. 

Natomiast zgodnie z art. 31 ust. 5 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, który ma zastosowanie także do administratora hipoteki stanowi, że w terminie 60 dni od zawieszenia działalności banku-reprezentanta lub otwarcia jego likwidacji emitent zobowiązany jest do zawarcia umowy o reprezentację z nowym bankiem. Do chwili zawarcia nowej umowy obowiązki reprezentanta obligatariuszy pełni bank dotychczasowy. 

W celu podniesienia bezpieczeństwa i pewności obrotu orz zabezpieczenia praw obligatariuszy ustawodawca nałożył więc na emitenta dodatkowy obowiązek, aby w razie zaprzestania działalności przez administratora hipoteki – w terminie 60 dni zawarł umowę o administrowanie hipoteką z nowym podmiotem, a jednocześnie zobowiązał dotychczasowego administratora do reprezentowania obligatariuszy do czasu zawarcia nowej umowy. Ustawodawca niewątpliwie więc chciał zapewnić ciągłość działania administratora hipoteki. 

W realiach rozpoznawanej sprawy emitent obligacji nie wykonał jednak obowiązku zawarcia nowej umowy o administrowanie hipoteką, a administrator hipoteki nie podejmuje działań w celu reprezentowania obligatariuszy. Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu Rejonowego, że z powyższych przepisów oraz art. 393 § 1 k.c. nie można wyinterpretować roszczenia obligatariuszy o zobowiązanie złożenia oświadczenia woli. W szczególności, w ocenie Sądu II instancji, takiej woli ustawodawcy nie sposób wywieść – jak uczynił to Sąd Rejonowy – z wyłączenia na podstawie art. 7 ust.1b ustawy o obligacjach – stosowania przepisów art. 682 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten został bowiem wyłączony w stosunku do administratora hipoteki ustanawianego na podstawie ustawy o obligacjach z uwagi na fakt, że administrator hipoteki ustanowiony przez emitenta obligacji na podstawie art. 7 ustawy o obligacjach i administrator hipoteki ustanowiony na podstawie art. 682 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece funkcjonują na odmiennych warunkach. Najistotniejszą różnicą jest to, że administrator hipoteki ustanowiony na podstawie art. 682 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych ustanawiany jest przez samych wierzycieli, a więc to sami wierzyciele mogą go także zmienić. Natomiast administratora hipoteki ustanowionego na zabezpieczenie praw wynikających z emisji obligacji ustanawia ich emitent, a obligatariusze nie mają wpływu na to, kto zostanie nim ustanowiony – wynika to z prospektu emisyjnego. Należy wskazać, że na tym etapie, nie nastąpiła jeszcze emisja obligacji, a co za tym idzie, emitent obligacji nie jest jeszcze dłużnikiem obligatariuszy i w konsekwencji wyłącznie on decyduje na jakich warunkach emitowane są obligacje, a inwestorzy decydują, czy na takich warunkach i z takimi zabezpieczeniami jakie zostały określone przez emitenta, w tym także wskazaną osobą administratora hipoteki, chcą obligacje nabyć. 

Z chwilą przydziału obligacji pomiędzy emitentem a obligatariuszami powstaje stosunek zobowiązaniowy i od tej chwili obligatariusze – jako wierzyciele emitenta – mogą domagać się wypełnienia jego zobowiązań wobec obligatariuszy wynikających z obligacji, ale także z przepisów prawa. 

Z art. 7 ust. 1a w zw. z art. 31 ust. 5 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach wynika natomiast obowiązek emitenta obligacji do zawarcia nowej umowy z administratorem hipoteki w terminie 60 dni od dnia zawieszenia działalności przez dotychczasowego. 

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska Sądu Rejonowego, jakoby z wyłączenia z mocy art. 7 ust.1b powyższej ustawy zastosowania do administratora hipoteki ustanowionego na podstawie ustawy o obligacjach przepisu art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece można wywodzić, że obligatariusze nie mogą domagać się zmiany administratora hipoteki w razie zajścia przesłanek ustawowych wynikających z art. 31 ustawy. 

Należy zauważyć, że art. 7 ust. 1a i 7 ust.1b ustawy został wprowadzony do ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. na podstawie ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw ( Dz.U. Nr 131, poz. 1075), która weszła w życie 20 lutego 2011 r., którą to ustawą wprowadzono do porządku prawnego instytucję administratora hipoteki działającego w imieniu wierzycieli realizujących to samo przedsięwzięcie. 

W uzasadnieniu projektu powyższej ustawy do wyłączenia stosowania art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazano następujące uzasadnienie: „Z uwagi na możliwą dużą liczbę obligatariuszy, którzy mogą nawet nie być zidentyfikowani (w przypadku emisji obligacji na okaziciela), oraz istniejące już w ustawie o obligacjach uregulowania dotyczące ustanowienia hipoteki (następuje to w drodze jednostronnej czynności prawnej emitenta) stosowanie do administratora hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z obligacji przepisów o administratorze hipoteki, zawartych w art. 682 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, byłoby albo bezprzedmiotowe (jak np. ust. 2 ustawy o k.w.h) albo niewłaściwe lub znacznie utrudnione (zwłaszcza ust. 5-7 ustawy o k.w.h.) (zobacz: uzasadnienie projektu ustawy z 26.6.2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 131, poz. 1075, która weszła w życie 20.2.2011 r., i która wprowadziła separację stosowania przepisów do obydwu typów administratorów, druk Nr 1562, Sejm VI kadencji, s. 15). 

Zasadnym jest więc wyciagnięcie wniosku, że administrator hipoteki obligatariuszy jest uregulowany wyłącznie przepisami ustawy o obligacjach. 

Zgodzić się należy z Sądem Rejonowym, że uregulowania ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (i analogiczne uregulowania w aktualnie obowiązującej ustawie) nie dawały obligatariuszom uprawnień do zawarcia lub zmiany z umowy z administratorem hipoteki, jednakże nie oznacza to, że z przywołanych przepisów, nie można wywodzić roszczenia obligatariuszy o zawarcie przez emitenta stosownej umowy (nowej) w razie zajścia przesłanek ustawowych obligujących emitenta do zawarcia takiej umowy. 

Jak już była mowa przed emisją obligacji ich emitent zobowiązany jest zawrzeć umowę z administratorem hipoteki, a w razie zajścia zdarzeń, o których mowa w art. 31 ust.5 powoływanej ustawy zawrzeć umowę z nowym administratorem. Umowa taka w każdym wypadku jest zawierana w celu zabezpieczenia interesów obligatariuszy, którzy nie mogą bezpośrednio realizować praw wierzyciela hipotecznego. W ich imieniu i na ich rzecz działa administrator hipoteki. Pomimo więc, że sami nie mogą zawrzeć nowej, rozwiązać lub zmienić umowy z administratorem hipoteki, mogą domagać się nakazania złożenia stosownego oświadczenia woli przez emitenta obligacji w razie zajścia ustawowych przesłanek do zawarcia (nowej) umowy (art. 31 ust. 5 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r.). Skoro bowiem z przepisów ustawy wynika, że emitent obligacji, który jest dłużnikiem obligatariuszy, zobowiązany jest zawrzeć na ich rzecz umowę z nowym administratorem hipoteki, to w zakresie wykonania tego zobowiązania obligatariusze są wierzycielami emitenta i mogą skutecznie domagać się od emitenta zawarcia stosownej umowy. 

Nie ulega wątpliwości, że w tym wypadku źródłem zobowiązania emitenta obligacji jest przepis ustawy, a wierzycielami są obligatariusze na których rzecz umowa ma być zawarta. Jednocześnie należy zauważyć i podkreślić, że dłużnikiem obligatariuszy pozostaje jedynie emitent obligacji i to wyłącznie od niego obligatariusze mogą domagać się złożenia stosownego oświadczenia woli. Umowa, która ma zostać zawarta pomiędzy emitentem a administratorem hipoteki jest umową o świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Z konstrukcji pozwu wynika, że powodowie domagają się zobowiązania do złożenia oświadczenia woli wyłącznie emitenta obligacji – pozwanego w niniejszej sprawie. Ewentualny wyrok uwzględniający powództwo zastąpi więc wyłącznie oświadczenie woli emitenta – pozwanego w sprawie, a nie zastąpi oświadczeni woli osoby, która miałaby zostać administratorem hipoteki. Do skutecznego zawarcia umowy będzie konieczne złożenie następnie oświadczenie woli podmiotu wskazanego przez powodów jako administrator hipoteki. 

Jeżeli do złożenia takiego oświadczenia nie dojdzie, umowa nie zostanie zawarta. Rozważania Sądu Rejonowego dotyczące ewentualnej zgody osoby trzeciej, która miałaby zostać administratorem hipoteki są więc bezprzedmiotowe, skoro ewentualny wyrok uwzględniający powództwo nie będzie rodził zobowiązania osoby wskazanej przez powodów jako administrator hipoteki do zawarcia umowy i wbrew temu co uznał Sąd Rejonowy, nie będzie nakładał na osobę wskazaną przez powodów jako drugą stronę umowy o administrowanie hipoteką żadnych obowiązków. Osoba ta sama zdecyduje, czy chce zawrzeć umowę o określonej przez powodów treści. Powodowie wskazując w pozwie osobę administratora z którym umowa miałaby zostać zawarta działają na własne ryzyko, że osoba ta nie wyrazi zgody na złożenie stosownego oświadczenia woli. Ryzyko to oczywiście zminimalizowali uzyskując zgodę tej osoby na pełnienie powyższej funkcji. Podkreślić należy także, że w ocenie Sądu Okręgowego treść oświadczenia woli, które miałby złożyć pozwany zawiera wszystkie elementy przedmiotowo istotne umowy z administratorem hipoteki, a odpłatność umowy (lub jej brak) nie jest takim elementem. 

Funkcja administratora hipoteki i brak luki prawnej

Wyjaśnić należy, że przyjęcie powyższej wykładni przepisów – z uwzględnieniem funkcji administratora hipoteki – pozwala na stwierdzenie, że w przyjętym systemie nie ma luki prawnej (lub co najwyżej jest luka pozorna). Na marginesie należy zauważyć, że w sytuacji, gdy Sąd dochodzi do przekonania, że w systemie występuje luka prawna, powinien powziąć próbę jej wypełniania, zwłaszcza, że wskazana przez Sąd I instancji luka miałaby mieć charakter luki extra legem (braku odpowiedniej normy prawnej), gdzie obowiązkiem Sądu jest podjęcie próby wypełniania zauważonej luki. 

Reasumując, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że powodowie uprawdopodobnili swoje roszczenie. Z załączonych do pozwu dokumentów wynika, że są oni wierzycielami pozwanego z tytułu posiadanych obligacji, a także że administrator hipoteki zawiesił działalność z dniem 12 czerwca 2017 r. oraz że wezwali pozwanego do zawarcia nowej umowy z administratorem hipoteki w dniu 28 marca 2018 r., a pomimo to w księgach wieczystych nieruchomości stanowiących zabezpieczenie obligacji nadal wpisany jest dotychczasowy administrator. Uprawnione jest więc twierdzenie, że wbrew ustawowemu obowiązkowi pozwany nie zawarł nowej umowy z administratorem hipoteki. Powodowie uprawdopodobnili także, że pomimo upływu terminu do wykupu obligacji, pozwany nie dokonał ich wykupu, a w konsekwencji, że nadal są wierzycielami pozwanego. 

W końcu, zdaniem Sądu Okręgowego powodowie uprawdopodobnili także, że w wyniku braku zabezpieczenia grozi im szkoda lub inne niekorzystne skutki, a w konsekwencji z mocy art. 755
wykazać zaistnienia przesłanek z art. 731 k.p.c. Art. 755 § 21 k.p.c. stanowi konieczne dla odwrócenia grożącej szkody lub innych niekorzystnych dla uprawnionego skutków. 

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i 13 § 2 k.p.c. zmienił zaskarżone postanowienie i udzielił powodom zabezpieczenia zgodnie z treścią złożonego wniosku.

Będziemy informować o dalszym ciągu tych zawoalowanych wydarzeń.

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat