Gdy do zera się zmniejszą nakłady miłości do utrzymania stanu współwłasności…

Kto raz zaznał współwłasności nieruchomości, ten zna ciemne strony tego zagadnienia. Bo – a to trzeba oczyścić działkę z drzew i krzewów i obie strony są potrzebne do postępowania administracyjnego, a „druga połówka” za granicą od miesięcy; – a to dach trzeba naprawić, a „druga połówka” nie ma kasy.  Kiedy myślimy o nakładach czynionych przez klientów na rzecz swych nieruchomości, będących przedmiotem współwłasności, przychodzi nam na myśl znany każdemu fragment piosenki: „tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco” (tytułem dygresji na czasie – autorstwa najsłynniejszych chyba kolędników w Polsce).

Wracając – odbieramy więc w końcu swoje upragnione klucze do połówki tego naszego bliźniaka, którego drugą połowę będzie miała nasza ukochana siostra (więc nie wychodzimy ze współwłasności – bo po co? – w rodzinie nic nie zginie!). I teraz możemy już tylko go dopieszczać, remontować, zmieniać, przerabiać, przebudowywać. Kiedyś jednak ktoś będzie mógł chcieć zakończyć związek zwany współwłasnością. Czy zastanawiamy się zatem, jeszcze zanim to się wydarzy,  co  z wydatkami, które poczyniliśmy na „swoją część”? No właśnie – wyjdźmy od cudzysłowia. Napisałyśmy „swoją część” ponieważ istota współwłasności w częściach ułamkowych, o której traktuje ten wpis, jest taka, że każdy ze współwłaścicieli jest „właścicielem” ułamka (np. 1/2 jak w opisywanej sytuacji) z całości nieruchomości. Ma więc ułamek (połowę w tym przypadku) prawa własności do całej nieruchomości. Dopiero podział nieruchomości (który będzie wynikiem zniesienia współwłasności) zrobi z jednej nieruchomości dwie i wtedy każdy będzie miał swoją część bliźniaka, a z prawnego punktu widzenia każdy będzie miał swoją odrębną nieruchomość.

Jak więc widzimy, sytuacja nie jest taka prosta. Przechodząc zaś do jeszcze mniej prostego „clue” – sąd dokonując podziału nieruchomości bierze pod uwagę jej aktualną wartość. Jej – czyli całej nieruchomości. A w sytuacji, którą nakreśliłyśmy wyżej i w której jeden ze współwłaścicieli dopieszcza, remontuje, zmienia i przebudowuje, a drugi siedzi za granicą i jego „połówka” marnieje? Wtedy oczywiście jedna część może być warta dużo więcej, niż druga.

Wracając do wspomnianego „clue” – sąd w pierwszej kolejności winien dążyć do zniesienia współwłasności poprzez dokonanie jej fizycznego podziału. W przypadku nieruchomości stanowiącej domek bliźniak powinno być to możliwe. Oczywiście będzie jeszcze potrzebna pomoc uprawnionego geodety, ale załóżmy, że wszystko się zgadza i da się domek z działką podzielić na dwie części, zgodne z dotychczasowym podziałem do korzystania. Co jednak z nakładami? Zacznijmy od tego pod jakim względem równe powinny być części, na które nieruchomość dzielimy? Wbrew pozorom mniej chodzi o obszary, powierzchnie, kubatury, czy jakiekolwiek jednostki miary. Bardziej zaś o wartość. I tu zaczniemy poważne rozważania. No bo skoro wartość to najprostszą zasadą byłaby taka, że są dwie siostry, każda ma udział 1/2 części nieruchomości. Domek z działką warty 200 000 zł. Zatem każda dostaje po jednej części o wartości 100 000 zł. Wszyscy zadowoleni. No ale przecież jedna część jest dopieszczona a druga się sypie. Rzeczoznawca (także oczywiście powoływany przez sąd podczas znoszenia współwłasności) stwierdza, że po planowanym podziale jedna część będzie warta 120 000 zł a druga 80 000 zł. No dobrze. Super. Zatem jedna siostra dostanie część o wartości 120 000 zł, a druga o wartości 80 000 zł i sąd zasądzi dopłatę 20 000 zł od jednej z sióstr dla drugiej. Żeby wyrównać wartości tego co otrzymały po podziale z wartością ich udziałów. No i fajnie. Wszyscy zadowoleni? Nie? No właśnie – nakłady. Nakłady, czyli koszty które jedna ze stron poniosła na utrzymanie i udoskonalenie nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Ale to też wydaje się być proste. Dopieszczająca z sióstr, wydała 50 000 zł przez kilka lat na remonty. Sąd zatem zasądzi od drugiej z sióstr na jej rzecz zwrot połowy tych kosztów. Sprawa załatwiona.

A teraz zagadka! Co tu jest nie fair? A no znowu wartość. Przecież te nakłady, które jedna z sióstr poniosła podniosły wartość nieruchomości. Nie można więc przecież doprowadzać do sytuacji, w której każemy jednej siostrze spłacać drugą w związku z różnicą wartości połówek, a potem dopiero rozliczać nakłady. Zwykła matematyka. Zawsze rzeczoznawcy, już na wstępie, w podobnej sytuacji musimy zadać pytanie, jaka byłaby wartość nieruchomości gdyby nie poniesione nakłady. Taki stan nieruchomości (hipotetyczny) powinien być przedmiotem wyceny. Bo tylko na takiej wartości jesteśmy w stanie dokonać sprawiedliwego podziału według wielkości udziału we współwłasności. A co wtedy z rozliczeniem nakładów? W opisywanej sytuacji – nic. Należy w ogóle zaniechać takiego rozliczenia w przypadku gdy nakłady podnoszą wartość tylko tej połówki, która i tak zostanie przyznana na własność strony która je poniosła. Gdyby jednak jakaś część poniesionych nakładów podniosła wartość również drugiej nieruchomości – rozliczyłybyśmy po prostu tę część. Zasądzając tytułem rozliczenia nakładów całość tejże części od sióstr, której połowy wartość te nakłady podwyższają.

Reasumując – oczywiście niesprawiedliwe wydawałoby się rozwiązanie, w którym nakłady poczynione wyłącznie przez jedną z sióstr, powodujące zwiększenie wartości całej nieruchomości, miałoby spowodować konieczność spłaty drugiego współwłaściciela. Ostatnio z sukcesem zakończyłyśmy w I instancji sprawę tego typu. W toku tej sprawy biegły rzeczoznawca potwierdził w swojej opinii, iż jedyne nakłady poniesione na nieruchomość stanowiącą przedmiot zniesienia współwłasności to nakłady poniesione wyłącznie przez naszego klienta i w istocie nakłady te podnoszą wartość jedynie tej części nieruchomości, która zgodnie z wnioskami wszystkich uczestników postępowania miałaby zostać przyznana na wyłączną własność właśnie naszego mocodawcy. Ponadto biegły stwierdził, że wartość tej nieruchomości, która miałaby powstać przez podział i zostać przyznana wnioskodawcy (w sytuacji nie wliczania do jej wartości nakładów) stanowi dokładnie 1/2 sumy wartości obu nieruchomości mających powstać przez podział. Jeden z uczestników pragnął bardzo aby jednak Sąd rozliczał w tej sprawie nakłady i zasądzał spłaty na jego rzecz w związku z wyższą wartością (wynikającą właśnie z poniesienia przez naszego klienta nakładów) przyznawanej naszemu klientowi części nieruchomości. Uczestnik ten kierował się zapewne obawą o niewypłacalność pozostałych uczestników oraz pewnym statusem majątkowym naszego mocodawcy. Dążył więc do zastosowania przez sąd toku rozumowania (obarczonego jak już wskazałyśmy poważnym błędem logicznym) przedstawionego w akapicie powyżej.  Po naszej stronie stało na szczęście także orzecznictwo. Zgodnie bowiem z postanowieniem SN z dnia 19.10.2012 r. o sygn. akt V CSK 526/11 wartość nieruchomości oraz wysokość spłat i dopłat (w ww. opisanym stanie rzeczy), nie powinna obejmować nakładów poniesionych przez wnioskodawcę na nieruchomość, a przepis art. 207 kc (czyli ten statuujący konieczność rozliczenia poniesionych nakładów) nie znajduje w niej zastosowania. W przeciwnym razie doprowadzilibyśmy do bezpodstawnego wzbogacenia tych współwłaścicieli, którzy nie ponieśli nakładu, kosztem tego, który nakład poniósł. Określając wartość nieruchomości i wysokość dopłat przy uwzględnieniu nakładów poniesionych przez wnioskodawcę, które zwiększyły wartość sąd spowodowałby bezpodstawne, ponowne obciążenie wnioskodawcy wartością już raz poniesionego nakładu przez zobowiązanie go do uiszczenia dopłat, które wynikają ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jego nakładem. Jednocześnie o tę wartość bezpodstawnie zostaliby wzbogaceni uczestnicy postępowania, na rzecz których dopłaty zasądzono.

autor: adw. Paulina Stańczak-Wypych, adw. Aleksandra Zagajewska