Noriet radzi: Hipoteka zwykła

Zanim dojdzie do kupna nieruchomości, osoba zainteresowana jej nabyciem powinna sprawdzić zapisy widniejące w księdze wieczystej. Najlepiej uczynić to razem z doświadczonym adwokatem, który doradzi, na co trzeba zwrócić uwagę przy analizie tego dokumentu. Konieczność starannego sprawdzenia treści dotyczy przede wszystkim działu IV, gdzie wpisuje się hipoteki (zwykłe, kaucyjne, umowne, przymusowe). Pojęcie to oznacza ograniczone prawo rzeczowe, które zostaje ustanowione na nieruchomości, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. Obecne przepisy prawne dotyczące tej instytucji weszły w życie 20 lutego 2011 roku. Zgodnie z wprowadzoną nowelizacją dwie dotychczas istniejące hipoteki – zwykła i kaucyjna – zostały zastąpione jedną, o charakterze umownym. Od tej pory nie ma możliwości ich ustanawiania. Obowiązujące regulacje nadal znajdują jednak swoje zastosowanie w odniesieniu do wierzytelności powstałych przed wejściem w życie wspomnianych zmian. Zgodnie z prawem hipoteka zwykła wygasa wraz z ustaniem roszczeń finansowych banku względem dłużnika.

Hipoteka zwykła i kaucyjna

Zastawy hipoteczne służą wierzycielom do zabezpieczania należności. Do 2011 roku specjalną ochroną prawną można było objąć wyłącznie całość kwoty kredytu albo dodatkowo dołączyć do niej także przyszłe żądania finansowe w postaci np. odsetek, kosztów egzekucji. Wraz z wprowadzeniem nowelizacji ta pierwsza opcja, czyli hipoteka zwykła, została zlikwidowana. Obowiązujące obecnie przepisy bazują na regulacjach dotyczących nieistniejących już także kaucyjnych zastawów. Na ich podstawie udostępniono bankom możliwość zabezpieczenia całościowej kwoty zobowiązań finansowych razem z należnymi odsetkami oraz wydatkami przeznaczonymi na odzyskanie długu. Rozwiązanie to może mieć charakter przymusowy lub umowny. W tym pierwszym przypadku hipoteka powstaje na nieruchomości bez zgody jej właściciela, w drugim natomiast dochodzi do jej zaistnienia na skutek umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Zastawy hipoteczne jako ograniczone prawa rzeczowe na dobytku, uprawniają bank do zaspokojenia wierzytelności w wyniku przeprowadzonej licytacji określonej części majątku (np. budynku, gruntu, samodzielnego lokalu).

Hipoteka zwykła i kaucyjna – cel

Niezależnie od tego, czy w danym przypadku została ustanowiona hipoteka zwykła, czy też kaucyjna, zasadniczym celem tej instytucji pozostaje zabezpieczenie spłaty zobowiązania pieniężnego przez zadłużony podmiot. Do chwili wprowadzenia nowelizacji bank decydował się na skorzystanie z tego rozwiązania po to, aby zmotywować kredytobiorcę do terminowego uregulowania ciążących na nim należności. Zastawy hipoteczne, niezależnie od ich formy, stanowią dla banku gwarancję odzyskania długu. Warto jednak pamiętać, że fakt ustanowienia hipoteki zwykłej lub kaucyjnej na nieruchomości nie był równoznaczny z egzekucją zobowiązań. Aby do tego doprowadzić, wierzyciel musiał postarać się o wszczęcie osobnego postępowania. Działo się to w oparciu o złożony wniosek, którego przygotowaniem na zlecenie klienta zajmował się wybrany prawnik z kancelarii.

Ustanawianie hipoteki

Podmiotem uprawnionym do ustanawiania hipoteki jest właściciel nieruchomości, jej użytkownik wieczysty albo dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W każdym z wymienionych przypadków może to być zarówno dłużnik banku, jak i osoba trzecia. Jeśli zastawu hipotecznego budynku lub gruntu dokonał kredytobiorca, odpowiada on za spłatę nieuregulowanych należności całym swoim majątkiem. Inaczej natomiast przedstawia się sytuacja podmiotów, które nie zaciągnęły kredytu w danej instytucji bankowej. Jeśli zdecydują się one na obciążenie nieruchomości zobowiązaniami hipotecznymi, wierzyciel traktuje ich jak dłużników rzeczowych. W praktyce oznacza to, że odpowiadają oni za spłatę kredytu tylko do wartości danego budynku, lokalu i gruntu.

Do 2011 roku hipoteka zwykła była ustanawiana na mocy umowy kredytowej. Wpisu dokonywano w dziale IV księgi wieczystej. Wymagano przy tym uiszczenia opłaty w wysokości 200 zł.

Profesjonalna pomoc

Nasza kancelaria świadczy usługi prawne dla osób prywatnych oraz przedsiębiorców. Udzielamy im profesjonalnego wsparcia na każdym etapie postępowania wieczysto-księgowego. Pomagamy w ustanowieniu i wykreśleniu hipoteki (także zwykłej). Reprezentujemy interesy klientów w różnych sprawach (m.in. o zmianę prawa własności, o ujawnienie ograniczonych praw rzeczowych albo o sprostowanie oznaczenia nieruchomości, o założenie księgi wieczystej). Służymy profesjonalną radą i pomocą w różnych sytuacjach.