Noriet radzi: Jak mądrze nieruchomości wynajmować i się nie przejmować?

Do napisania przedmiotowego artykułu skłoniła mnie rosnąca liczba Klientów, którzy w ostatnich miesiącach pojawili się w kancelarii z prośbą o poradę prawną lub też poprowadzenie sprawy związanej z wynajmem nieruchomości – konkretnie lokalu na cele mieszkalne, czy też raczej – z niewywiązującymi się z ustalonych przez strony warunków umowy najemcami. Obserwacja i analiza przypadków, a także powracające w każdej ze spraw wątki utwierdziły mnie w przekonaniu, że jest to temat, który na naszym blogu warto poruszyć, wskazując na najważniejsze kwestie, które musi mieć na uwadze wynajmujący nieruchomość, tak, aby uchronić się w maksymalnym stopniu przed niekorzystnymi skutkami zawarcia nieprzemyślanej umowy najmu, a które to kwestie zarazem często wynajmującym umykają lub też, wiedza o nich nie jest powszechna.

Chociaż co prawda w kodeksie cywilnym zawarte są przepisy regulujące chociażby w częściowy sposób kwestie związane z zawarciem umowy najmu, a także umowy najmu lokalu, wiele osób nie zdaje sobie sprawy z istnienia w polskim porządku prawnym Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która to ustawa, jak wskazywałam powyżej – wciąż funkcjonuje i ma się dobrze. Jest to natomiast akt prawny niezwykle istotny z punktu widzenia wszystkich tych osób, które wynajmują nieruchomości na cele mieszkaniowe; za „lokal” w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy, uważa się bowiem „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki;”. Oznacza to ni mniej, ni więcej tyle, iż postanowieniami ustawy objęte są wszystkie te przypadki, kiedy wynajmujący decyduje się wynajmować nieruchomość na cele mieszkaniowe, więc, a contratio w stosunku do powyższego, przepisów wskazanej ustawy nie stosuje się w sytuacjach, kiedy dochodzi do wynajmu lokalu na cele inne niż mieszkaniowe, np. wynajem lokalu użytkowego przedsiębiorcy, który będzie go wykorzystywał na cele związane z działalnością gospodarczą.
Wspomniana ustawa wywiera skutek taki, iż wszelkie postanowienia czy to umowy, czy to kodeksu cywilnego, z uwagi na fakt, iż ustawa zawiera w stosunku do niego normy szczególne, zwane lex specialis, jeżeli zawierają postanowienia mniej korzystne niż te przewidziane przez ustawę – nie obowiązują, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Wynika to z tego, iż przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter semiimperatywny, a ich celem jest zagwarantowanie lokatorom minimalnego poziomu ochrony właśnie określonego poprzez zapisy ustawy. Stosowania jej postanowień wobec lokali wynajmowanych na cele mieszkalne strony nie mogą też wyłączyć czy ograniczyć.

W analizowanych przeze mnie umowach, praktycznie w każdej z nich, znajdował się zapis następujący: „Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu stanowiącego przedmiot umowy w przypadku: ……. „, po czym następowało wyliczenie przykładowych, rozmaitych sytuacji, w których Wynajmujący będzie mógł poprzez jednostronne oświadczenie doprowadzić do zakończenia stosunku prawnego pomiędzy nim a najemcą i ustalenie okresu wypowiedzenia obowiązującego Strony. Niestety, wiele osób poprzez początkowe szok i niedowierzanie, aż po końcowe rozgoryczenie wobec tak ukształtowanych zapisów ustawy przyjmowało do wiadomości, że ich szczegółowe i pozornie zabezpieczające w maksymalnym stopniu interesy zapisy umowy pozostają bezskuteczne wobec postanowień zawartych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, która zawiera wyłączne przypadki, w których możliwe jest wypowiedzenie przez wynajmującego.
I tak, zgodnie ze wskazanym powyżej art. 11 ustawy, w sytuacji, kiedy mamy do czynienia z odpłatnym oddaniem lokalu do używania, Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu jeżeli (pod rygorem nieważności w formie pisemnej i ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia):
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) co do zasady używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku – tutaj lokatorowi przysługuje jednak prawo do lokalu zamiennego,
5) osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W sytuacjach wskazanych powyżej strony wiąże minimalnie miesięczny stosunek wypowiedzenia. Wypowiedzenie wywiera skutek na koniec miesiąca kalendarzowego co oznacza, że jeżeli wypowiedzenie dotrze do adresata w dniu 15 września, to musi wyprowadzić się z mieszkania nie do dnia 15 października, ale do końca miesiąca października. Okres wypowiedzenia musi więc w tym przypadku obejmować cały pełen miesiąc kalendarzowy, i liczony jest dopiero od początku nowego miesiąca.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu także w poniższych przypadkach, jednak z zachowaniem już sześciomiesięcznego, a więc dość długiego terminu wypowiedzenia kiedy nie zachodzi żadna z przyczyn, które wskazałam powyżej, a chce zakończyć stosunek najmu wiążący go z lokatorem:
1) z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) o ile właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Ustawa wprowadza jeszcze kolejny, 3- letni okres wypowiedzenia w sytuacji kiedy:
1) właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa powyżej -czyli lokalu do którego lokator ma tytuł prawny i położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
Tu istotne jest zastrzeżenie – jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na tej podstawie, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Właściciel może wypowiedzieć lokatorowi umowę na zasadach wskazanych powyżej także wtedy, kiedy w lokalu zamieszka nie on, a jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wtedy wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
Jak więc widać, nie jest wcale rzeczą tak oczywistą dokonanie przez właściciela wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Jeżeli umowa została oznaczona na czas oznaczony, po pewnym czasie stosunek między stronami wygaśnie sam – i wtedy właściciel jest uprawniony do wystąpienia z powództwem eksmisyjnym praktycznie od razu po wezwaniu lokatora do opuszczenia lokalu i niewykonania przez niego tego obowiązku we wskazanym w wezwaniu terminie. Sytuacja komplikuje się, jeżeli umowa najmu lokalu została zawarta na czas nieoznaczony – w razie braku zajścia przyczyn wskazanych powyżej, skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu może okazać się znacznie utrudnione, zaś skierowanie do sądu powództwa o eksmisję będzie zapewne skutkowało jego oddaleniem jako przedwczesne wobec braku skutecznego wypowiedzenia umowy.
Jednakże, ustawodawca przewidział pewną „furtkę” dla osób, które nie mogą jednostronnie zakończyć stosunku najmu nawiązanego z lokatorem – z ważnych przyczyn, innych niż opisane powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jest to jednak wstąpienie na drogę sądową i należy liczyć się z faktem, iż taki proces, o ile strony w jego trakcie nie dojdą do porozumienia, będzie trwał latami.

Jak zatem skonstruować umowę najmu będąc wynajmującym, tak, żeby uzyskać maksymalne zabezpieczenie w zakresie realizacji swoich praw i uniknąć długotrwałego procesu o eksmisję nierzetelnego lokatora z mieszkania?

Z pomocą przychodzi nam cały rozdział 2a zawarty w ustawie o ochronie praw lokatorów (…), tworząc instytucję najmu okazjonalnego, którą stanowi zawarcie z najemcą umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, przez wynajmującego będącego osobą fizyczną, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, i zgłoszenie faktu zawarcia przedmiotowej umowy do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Tego, co odróżnia umowę najmu okazjonalnego od „zwykłych” umów najmu, jest obowiązek złożenia przez najemcę stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego które będzie zawierać w swojej treści wskazanie, że najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu wystosowanym przez wynajmującego, a także – zawiera wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jeżeli lokal ten nie stanowi własności najemcy, dodatkowo złożone musi zostać oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego i złożenie przez najemcę takiego oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego pomoże nam zaoszczędzić, w razie ewentualnego sporu, długotrwałego procesu sądowego o eksmisję, a następnie konieczności oczekiwania na lokal socjalny w sytuacji, kiedy sąd orzeknie eksmisję z prawem do lokalu socjalnego – w sytuacji, kiedy dysponujemy stosownym oświadczeniem najemcy, musimy wystąpić do Sądu jedynie z wnioskiem o nadanie na niego tzw. klauzuli wykonalności, co umożliwi nam skierowanie wniosku do komornika. Komornik zaś, aby eksmisję wykonać, nie będzie musiał oczekiwać na wskazanie przez gminę lokalu socjalnego (których, jak wiemy, szczególnie w Warszawie, brakuje) i przystąpić do eksmisji nierzetelnego lokatora. Lokatorowi takiemu nie przysługuje również prawo do pomieszczenia tymczasowego (art. 25d ustawy).
Ponieważ Klienci często myślą, że złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego i konieczność wizyty u notariusza jest zabiegiem kosztownym pamiętajmy, że ustawa ogranicza w tym przypadku maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia – wynosić może ono maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Warto więc zastanowić i pochylić się nad rozwiązaniami omawianej w artykule ustawy o ochronie praw lokatorów tak, aby zawrzeć umowę najmu lokalu w sposób przemyślany i należycie zabezpieczyć swoje prawa.

autor: Marta Piekarska – radca prawny