Noriet radzi: Mieszkanie od dewelopera – ryzyka związane z zakupem

2 lipca, 2020

Tak, wiemy. Artykułów tego rodzaju jest wiele, żeby nie powiedzieć bardzo wiele. Większość jednak jest do siebie bardzo podobna: sprawdź księgę wieczystą, weź zaświadczenie ze spółdzielni, że mieszkanie, które chcesz kupić nie jest obciążone i, że nikt nie jest w nim zameldowany.

Reasumując: albo nie umiem trafić na coś ciekawszego, albo artykułów podszytych kredytowaniem i innymi niuansami jest bardzo niewiele. A prawda jest taka, że większość transakcji wspierana jest kredytem hipotecznym, albo innymi nietypowymi historiami, o których warto wspomnieć.

Zatem biorę się za pisanie. Za inspirację posłużył mi kazus dotyczący naszego klienta, który podpisał umowę przedwstępną na zakup mieszkania, które zostało wyodrębnione z innego bardzo dużego mieszkania. W związku z tym w sprawie pojawiło się kilka ryzyk, które narażają tego rodzaju transakcję na niepowodzenie, a co gorsza, na straty po stronie potencjalnego nabywcy.

Pozwoliłam sobie wyodrębnić kilka kwestii, na które moim zdaniem warto zwrócić uwagę, a które nie do końca mogą wydawać się oczywiste.

Brak pewnego finansowania

Czekacie na odpis księgi wieczystej, bo mieszkanie, które kupujecie powstało w ten sposób, że podzielono duże mieszkanie na dwa mniejsze? No to ostrzegam, że w mojej ocenie nie możecie rozpocząć kompletnej procedury kredytowej, albowiem przedmiot zabezpieczenia hipotecznego (krótko mówiąc mieszkanie) jest dopiero w fazie zakładania księgi. Z uwagi na to, że dokumentacja dotycząca nieruchomości jest niekompletna, bank nie będzie w stanie jej zweryfikować.
Na marginesie zwracam Państwu uwagę, że decyzje kredytowe (nawet gdyby takowe zostały dzisiaj wydane) ważne są maks. 30, 60 dni, a szczerze wątpię, żeby w takim czasie udało się ukończyć procedurę zakładania księgi wieczystej.
Co więcej, nie rekomendujemy również zbyt częstego powielania wniosków kredytowych, albowiem każde zapytanie kierowane przez Bank do BIK obniża Państwu punktację kredytową – czyli coś co klasyfikuje Państwa jako dobrego albo złego kredytobiorce.

Ryzyko:
– brak uzyskania decyzji kredytowej,
– w perspektywie brak otrzymania finansowania.

Rozwiązania na ten moment:
– można rozważyć wzięcie kredytu na to konkretne mieszkanie, pod zabezpieczenie innej nieruchomości, jeśli takową Państwo posiadacie i o ile jej wartość jest wystarczająca dla banku,
ewentualnie
– akceptacja stanu jak wyżej, procedowanie kredytu dopiero po uzyskaniu kompletu dokumentacji, czyli w tym przypadku odpisu księgi wieczystej na nowe mieszkanie.

Bardzo krótki termin na księgę wieczystą

Zawarcie umowy przeniesienia własności na mieszkanie powinno mieć zawarty realny dla stron transakcji termin na zorganizowanie pieniędzy. Biorąc pod uwagę, że do tego czasu należy zakończyć:
– proces zakładania nowej księgi wieczystej na wydzielone mieszkanie,
– procedurę kredytową,
to zawarcie jej w stosunkowo krótkich terminach może okazać się niemożliwe.

Proszę zwrócić uwagę na to, że zapisy dotyczące terminu na zawarcie umowy, z reguły współgrają z prawem odstąpienia spółki, z którego spółka może skorzystać, w sytuacji gdyby procedura kredytowa się przedłużała. To z kolei wiąże się z ryzykiem utraty środków, które np. wpłacone zostały deweloperowi tytułem zadatku na mieszkanie.

Na marginesie proponuję, aby zwracać uwagę na to, w jakich okolicznościach sprzedający ma prawo do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Zwracam uwagę na zapisy dotyczące tego, że sprzedający może z niego skorzystać np. w przypadku zawinionego przez Nabywcę niestawienia się Nabywcy w terminie wskazanym jako termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Proponowałabym, aby w umowie dopisywać jednak „umyślnie” zawinionego. Musimy bowiem przewidzieć sytuacje takie jak np. wypadki losowe, które mogą być zakwalifikowane jako przypadki zawinione, ale nieumyślne, które nie powinny być powodem otwierania sprzedającym drogi do odstąpienia od umowy.

Odstąpienie a 3 decyzje kredytowe

Coraz częściej w umowach przedwstępnych, zarówno deweloperzy jak i osoby fizyczne dają kupującemu uprawnienie do wyjścia z umowy z zainwestowanym zadatkiem, ale tylko wtedy kiedy kupujący przedstawi sprzedającemu negatywne decyzje kredytowe.
Tutaj bardzo mocno Państwa uczulam: otóż w sytuacji, w której zawnioskujecie w banku o kredyt np. w kwocie 1.500.000 zł., a bank wyda wam decyzję kredytową, ale na kwotę trochę niższą, albo dużo niższą, to nie będzie to formalnie odmowa udzielenia kredytu, która otwiera wam drogę do skorzystania z prawa odstąpienia przewidzianego w umowie w tym zakresie.
Formalnie macie przedstawić bowiem 3 decyzje negatywne!

Proszę zatem o dopilnowywanie zapisów umów chociażby w ten sposób, że przysługuje Państwu prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej w przypadku uzyskania przez Państwa 3 negatywnych decyzji kredytowych na zakup przedmiotowego Lokalu albo uzyskania 3 decyzji kredytowych opiewających kwotę niższą niż kwota wnioskowana we wniosku kredytowym złożonym przez Nabywcę.

Cel jest bowiem taki, żebyście mieli możliwość „wyjęcia” zainwestowanej gotówki w sytuacji kiedy nie będzie was stać na zakup, czyli nie tylko wtedy jak bank w ogóle odmówi kredytu, ale jak teoretycznie udzieli kredytu, ale w kwocie mniejszej niż ta o którą wnioskujecie.

Termin na wykonanie prawa odstąpienia

Zwykle jest taki jak termin zawarcia umowy, osobiście uważam, że powinien on być wystarczająco długi, żeby dopiąć wszelkie formalności. Może się bowiem okazać, że teoretycznie będziemy czekać na księgę wieczystą (czyli coś co jest po stronie sprzedającego), a równolegle „przeleci” nam termin na skorzystanie z prawa odstąpienia.
Wyobraźmy sobie sytuację, że księgę mamy dopiero 1 lipca 2020 i dopiero wtedy ruszamy z procedurą kredytową. Termin na skorzystanie z prawa odstąpienia upływa np. 1 sierpnia 2020 roku. Oczywistym jest przecież, że raczej takiej decyzji nie będzie do 01 sierpnia 2020.
Tymczasem, okazuje się, że np. 15 sierpnia 2020 macie z banku decyzje negatywne, a tymczasem niestety prawo odstąpienia już nie działa, bo termin na jego skorzystanie upłynął.

Brak 777

Przypominam Państwu, że wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej wpłacacie Państwo zadatek, niekiedy w bardzo wysokiej kwocie. Być może będzie on podlegał zwrotowi (odstąpienie od umowy, decyzje kredytowe), a tymczasem w Państwa umowach niestety brakuje dobrowolnego poddania się egzekucji przez spółkę do zwrotu wpłaconych środków, w przypadku skorzystania przez Państwa z prawa odstąpienia. To oznacza, że gdyby spółka nie oddała Państwo dobrowolnie pieniędzy, konieczne byłoby kierowanie sprawy do sądu, co wiąże się z poniesieniem przez Państwa kosztów sądowych (5 % opłaty sądowej od kwoty roszczenia). Zawarcie w umowie zapisu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, pozwala na uzyskanie klauzuli względnie szybko, a opłata sądowa w tym zakresie wynosi tylko 50 zł. – dlatego warto dopilnować swojego interesu w tym zakresie.

 

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat

Pozostałe wpisy

Noriet z Sądu: Ponad 400 000 zł zadośćuczynienia – omówienie naszej sprawy

Jedną z gałęzi spraw, którymi zajmujemy się w naszej kancelarii, są sprawy o zadośćuczynienie i odszkodowanie za krzywdy, które powstały na skutek wypadków komunikacyjnych. Z uwagi na to, że jest to kategoria spraw, która w dużej mierze bazuje na opiniach biegłych, które wpływają do akt w toku spraw sądowych, potrafią one trwać latami. Bardzo często klienci mocno zastanawiają [...]
30 grudnia, 2021
czytaj więcej

Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

Miesiąc listopad przyniósł nam wyrok zasądzający (na chwilę obecną – jeszcze nieprawomocny) w sprawie z powództwa naszej Kancelarii działającej w roli Administratora hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wyemitowanej serii obligacji przeciwko dłużnikom rzeczowym – właścicielom nieruchomości, na których ustanowione zostały hipoteki, niebędących emitentem tychże obligacji. Sprawa, [...]
2 grudnia, 2021
czytaj więcej

Noriet radzi: Dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane, czyli nakaz natychmiastowego opuszczenia mieszkania

Jak mówią „Dobrymi chęciami piekło jest wybrukowane”. Doświadczenie życiowe uczy bowiem, że dobre intencje (również ustawodawcy) niestety nie są wystarczające do tego, by działanie przyniosło pozytywne skutki. Bywa niekiedy tak, że zamierzenia rozmijają się z efektami albo prowadzą do czegoś zupełnie odwrotnego. Chociaż teorii spiskowych znalazłybyśmy w internecie mnóstwo, przyjmijmy jednak, że założenia ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie były dobre i absolutnie pożądane społecznie. Cel jest mianowicie taki: natychmiast odseparować kata od ofiary. Cel z pewnością szczytny i ważny. Czy jednak możemy powiedzieć, że uświęca on środki – wszelkie środki? Nawet takie, które stoją w sprzeczności z podstawowymi wolnościami i prawami człowieka? No bo przecież prawo i władza państwowa mogą w te sprzeczności w pewnym sensie wchodzić. Prawo karne – pozbawienie i ograniczenie wolności, prawo administracyjne – zakaz budowy domu na terenie przeznaczonym pod zabudowę związaną z przemysłem czy na terenie zalewowym. Przykładów mamy oczywiście mnóstwo, ale taka jest kolej rzeczy. Tak to już jest. Ale czy to jest ten przypadek? Wracając jednak do tematu ustawy o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie, której zapisy miałyśmy wreszcie okazję przetestować w praktyce. Tytułem wstępu zaznaczmy, że każdy kto zawodowo uczestniczy w sądowych sprawach rodzinnych doskonale wie, że w parze ze sprawą o rozwód z orzekaniem o winie podejrzanie często idą sprawy karne o znęcanie się. Przyznajemy szczerze, że trudno nam uwierzyć że tak ogromny odsetek rozwodów miałby być spowodowany, aż tak ciężkimi przewinieniami jak znęcanie się nad małżonkiem. Wobec tego nasz subiektywny wniosek z obserwacji czynionych na salach sądowych, jest dość prosty i oczywisty, chociaż co jasne, niekoniecznie prawdziwy. Mianowicie wydaje nam się, że bardzo duża ilość spraw o znęcanie się jest zupełnie bezzasadna i wytaczana wyłącznie na potrzeby postępowania rozwodowego (argument – mój mąż/moja żona jest winny/a rozpadowi małżeństwa, bo przecież toczy się przeciwko jemu/jej postępowanie karne o znęcanie się – wydaje się rozwodzącym się małżonkom bardzo przekonujący) bądź też „działem bitewnym” dla jednego ze skłóconych małżonków (nie chcesz się zgodzić na moje warunki, to ja cię oskarżę o znęcanie). No i niestety wydaje się, że z narzędziem, o którym dzisiaj tu opowiemy, będzie nie tylko podobnie, ale może być dużo gorzej. Bo to na razie pokazała nam praktyka. Aby sprawa karna, np. taka o znęcanie się, znalazła swój finał w postaci prawomocnego wyroku skazującego musi minąć sporo czasu. Taką sprawą zajmie się kompleksowo prokuratura i sąd. Jeśli ktoś rzeczywiście jest winny znęcaniu się szansa na to, że nie zostanie skazany jest już bardzo mała. I to są bardzo poważne sprawy i poważne oskarżenia, których nikt nie może zbagatelizować, ale też, chociażby z uwagi na względnie wysokie zagrożenia karą, trudno uwierzyć, żeby w takim postępowaniu sądowym miało nastapićskazanie przy kompletnym braku dowodów, wbrew domniemaniu niewinności. Inaczej niestety i w naszej ocenie dużo gorzej, sprawa ma się w przypadku przedmiotowej ustawy. Zacznijmy więc od przepisów. Zgodnie z art. 11a ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 roku o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (tj. z 24 sierpnia 2015 r. Dz.U. z 2015 r. poz. 1390) jeżeli członek rodziny wspólnie zajmujący mieszkanie, swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie czyni szczególnie uciążliwym wspólne zamieszkiwanie, osoba dotknięta przemocą może żądać, aby sąd zobowiązał go do opuszczenia mieszkania.  Przepis ten w swoim zamierzeniu ma więc za zadanie chronić osoby dotknięte przemocą ze strony członka rodziny, które jednak nie mają możliwości uwolnić się od niego z uwagi na wspólne zamieszkiwanie. Cel, jak się wydaje, jest jeden: niezwłoczne odseparowanie poszkodowanego i oprawcy oraz zapobieżenie kontynuowania stosowania przemocy wobec rodziny. Przepis jest mocno interwencyjny, a skutki jego zastosowania daleko idące, stąd ustawodawca powinien przewidzieć bardzo skrupulatną i szczelną, uniemożliwiającą w jak najwyższym stopniu nadużycia tego prawa regulację. Mamy więc tu taki oto szereg przesłanek koniecznych do orzeczenia przez sąd opuszczenia przez daną osobę mieszkania: konieczność wspólnego zamieszkiwania sprawcy przemocy i osoby jej dotkniętą, szczególnie uciążliwy charakter zachowania sprawcywięzi rodzinne uczestników. Paragraf drugi wskazanego powyżej art. 11a, wskazuje, że ust. 1 stosuje się również w przypadku, gdy osoba dotknięta przemocą w rodzinie opuściła wspólnie zajmowane mieszkanie z powodu stosowania wobec niej przemocy w tym mieszkaniu oraz w sytuacji, w której małżonek, wstępny, zstępny, rodzeństwo, powinowaty w tej samej linii lub stopniu, osoba pozostająca w stosunku przysposobienia oraz jej małżonek, a także osoba pozostająca we wspólnym pożyciu oraz inna osoba stosująca przemoc w rodzinie, okresowo lub nieregularnie przebywa w mieszkaniu wspólnie z osobą dotkniętą przemocą w rodzinie. Tyle od ustawodawcy, a teraz kilka słów od praktyków, czyli od nas. Jak więc wyglądało de facto nasze pierwsze zetknięcie się z tymi zapisami w praktyce? Wyobraźmy sobie więc sobie małżonków, żyjących razem, mieszkających wspólnie z dziećmi w domu. Jedno z małżonków decyduje się jednak podjąć kroki zmierzające do uzyskania rozwodu i rozstania (w naszym przypadku – co podajemy jedynie dla kontekstu – powodem było jak się wydaje zakończenie więzi emocjonalnej i chęć rozpoczęcia nowego życia z innym partnerem). Wiadomo jednak, że od wizyty u prawnika (pozew rozwodowy) do wyprowadzki byłego małżonka (czyli rozwód, kontakty, władza rodzicielka, alimenty, podział majątku, egzekucja) to wiele, wiele lat. Jak by to więc wszystko przyspieszyć, żeby lata młodości, świetności, piękna cielesnego nie uciekały w tej małżeńskiej niedoli i pod dachem wspólnym z niekochanym już małżonkiem? Jak by tu pozbyć się tego niewygodnego członka rodziny? I w tym momencie wchodzi ona. Cała na biało. Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. Tak. Widziałyśmy na własne prawnicze oczy, jak rękami tej właśnie ustawy małżonkowi naszego Klienta bez większego wysiłku (prawdopodobnie na podstawie porad udzielanych w internecie na forach dla kobiet), udało się pod nieobecność małżonka, którego ochoty nasz antybohater już więcej oglądać nie miał, zadzwonić na Policję (mógł też oczywiście stawić się na komisariacie), a następnie przedstawić siebie jako ofiarę domowej przemocy i zażądać odseparowania rzekomego oprawcy od ofiary na podstawie omawianej ustawy. Pewnie każdy w tym miejscu łapie się za głowę, bo przecież nikt nie uwierzy nam, kiedy nie mamy jakichkolwiek dowodów. Z resztą przecież nic w praworządnym państwie nie działa na wiarę. Nikt nie poczyni tak drastycznych kroków (wyrzucenie kogoś z domu na ulicę) bez udziału sądu, bez analizy przesłanek o których była wyżej mowa. Ale niestety – Policja może. Z pewnością niebawem napiszemy artykuł na temat problemów z jakimi borykać się muszą właściciele nieruchomości, w których przebywa niewłaściciel i nie chce takiej nieruchomości opuścić. Temat sytuacji ludzi bankrutujących z powodu braku możliwości eksmisji i bardzo – w naszej ocenie – niesprawiedliwego prawa w tej kwestii i co za tym idzie, temat bezczynności Policji, która stara się przy czynnościach dotyczących nieruchomości być bezstronna i nie wnikać w konflikt mający charakter sporu cywilnego, uczestniczyć tylko na zasadzie prewencyjnej i pilnując aby podczas płomiennych kłótni nikt nikogo nie pobił, wydaje nam się jakoś z tym o czym dzisiaj piszemy pokrewny. Póki co jednak zauważmy, że nawet więc gdyby Policja zastała w mieszkaniu dwie skłócone osoby, z których jedna posiadałaby zaopatrzony w klauzulę wykonalności wyrok eksmisyjny, a druga nie miałaby nic i twierdziła jedynie, że ona tu sobie jest i mogą jej wszyscy zrobić także dokładnie nic, to w jaki sposób Policja mogłaby pomóc? Co najpewniej by zrobiła? No właśnie – rzeczywiście okrągłe nic. A jak to jest w omawianym przypadku? Zacytowany powyżej fragment ustawy nie brzmi wcale aż tak drastycznie, bo przecież mamy tam Sąd, który zanim wyda decyzję, to wszystko zważy, przeanalizuje, sprawdzi czy wszystkie przesłanki zachodzą. Więc dlaczego my tu wciąż o Policji? I tu właśnie dochodzimy do sedna problemu. Otóż regulacje, o których tu mowa, a konkretniej dodany do ustawy o Policji art. 15aa ust. 1 nadaje, wobec osoby, która swoim zachowaniem polegającym na stosowaniu przemocy w rodzinie stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia osoby dotkniętej tą przemocą, bardzo szerokie uprawnienia Policji. Otóż na mocy powyższego przepisu, który w życie wszedł właśnie w maju 2020 r. policjant będzie miał prawo wydać nakaz natychmiastowego opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia lub zakaz zbliżania się do mieszkania i jego bezpośredniego otoczenia. Policja może więc nakazać „przemocowcowi” natychmiastowe opuszczenie domu. Sprowadza się to do naklejenia przysłowiowej karteczki na drzwiach z napisem „zakaz wstępu”. Bez przeprowadzania postępowania dowodowego, bez nawet potrzeby uprawdopodobnienia przez pokrzywdzonego czy funkcjonariuszy, iż nastąpiły jakieś zdarzenia, bez świadków, bez wcześniejszych interwencji. Słowem więc, nawet bez najmniejszego śladu przemocy, można kogoś wyrzucić z jego własnego domu. Oczywiście, w dalszym, już sądowym, etapie następuje postępowanie dowodowe, które toczy się normalnie na sali sądowej przed zawodowym sędzią (co ciekawe, ale też logiczne w postępowaniu cywilnym). A co rzekomy „przemocowiec” potuła się po mieście jako faktycznie bezdomny, to już tylko jego.  Żeby była jasność – ktokolwiek stosuje wobec domowników, tj. czy to dzieci, czy też innych członków rodziny przemoc zagrażającą zdrowiu czy życiu, niechaj już nigdy do domu nie wraca (niech trafi tam gdzie jego miejsce, czyli do aresztu, a następnie więzienia). Intencją naszego artykułu jest jednak zwrócenie uwagi na to, że narzędzie ustawodawcze, w rękach osób wyrachowanych, może być zwyczajnie niebezpieczne, dlatego warto nad konstrukcją takiego narzędzia zastanowić się trochę głębiej, albo w ogóle go nie wprowadzać. Wracając do przesłanek zastosowania przepisu, warto jeszcze zwrócić uwagę na to, że ustawa stosuje pojęcie przemocy, która z pewnością jest zjawiskiem szerszym niż znęcanie się. Przemocą może być np. nadużywanie władzy rodzicielskiej, stosowanie przeważnie komunikatów odrzucających i poniżających, wyzwiska i wulgaryzmy, notoryczne zgłaszanie pretensji z błahych powodów, krytykowanie, wypowiadanie przeważnie negatywne ocen i komentarzy pod adresem członków rodziny, wprowadzanie nerwowej atmosfery w domu. Takie zachowania bez wątpienia wywołują cierpienie wśród domowników, naruszają ich godność osobistą, prawo do spokojnego życia rodzinnego oraz więzi rodzinnych. Na skutek takich zachowań domownicy nie czują się swobodnie we własnym domu, wciąż są narażeni na kolejne upokorzenia i poniżającą krytykę ze strony oprawcy i dla takich osób, wprowadzone ustawą narzędzie, bez wątpienia jest obecnie jednym ze skuteczniejszych metod na walkę z przemocowcami. Ale sami Państwo widziecie jak bardzo zachowania objęte tą definicją są ocenne. I czy to rzeczywiście powinna oceniać Policja? autor: Paulina Stańczak-Wypych i Aleksandra Zagajewska – adwokaciJak [...]
20 listopada, 2021
czytaj więcej

Noriet Rodzinnie: Rozprawa rozwodowa w wersji on-line

Celowo wstrzymywałam się z oceną rozpraw online do momentu, w którym przerobię ich wystarczająco dużo. Początkowo podchodziłam do nich jak pies do jeża, z ograniczonym zaufaniem i jedną wielką niechęcią. Tymczasem, w miarę upływu czasu, dostrzegam coraz więcej zalet takiej formy przeprowadzania rozpraw, o ile każdy uczestnik rozprawy faktycznie uczestniczy w [...]
8 listopada, 2021
czytaj więcej