Kancelaria Adwokacka Noriet » Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

2 grudnia, 2021

Miesiąc listopad przyniósł nam wyrok zasądzający (na chwilę obecną – jeszcze nieprawomocny) w sprawie z powództwa naszej Kancelarii działającej w roli Administratora hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wyemitowanej serii obligacji przeciwko dłużnikom rzeczowym – właścicielom nieruchomości, na których ustanowione zostały hipoteki, niebędących emitentem tychże obligacji.

Sprawa, choć z pozoru, prosta – wydawać by się bowiem mogło, że nie ma żadnej filozofii w wytoczeniu powództwa rzeczowego o zapłatę przeciwko właścicielom nieruchomości, na których ustanowiona została na zabezpieczenie danej wierzytelności hipoteka, która to nieruchomość i kwota hipoteki stanowią górną granicę odpowiedzialności dłużnika – okazała się jednak niezwykle ciekawa z uwagi na fakt, iż  w trakcie jej rozpoznawania pojawiło się dość ciekawe i rzadko spotykane w praktyce zagadnienie, stanowiące jednocześnie przedmiot sporu w doktrynie, dotyczące dopuszczalności i ważności ustanowienia na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, na rzecz tego samego wierzyciela, dwóch samodzielnych hipotek na nieruchomościach dwóch dłużników, przy czym hipoteki te nie zostały ustanowione jako hipoteka umowna łączna, a jako oddzielne hipoteki umowne. 

Oś sporu sprowadzała się do więc do dokonania przez Sąd rozpoznający sprawę rozstrzygnięcia, czy, pomimo wyraźnego braku wskazania w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ten akt prawny bowiem zawiera regulacje prawne, jak by się wydawało, kompleksowe, w zakresie ustanawiania hipotek na nieruchomościach na zabezpieczenie nieruchomości), o możliwości ustanowienia dwóch odrębnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, z jednoczesnym brakiem zastrzeżenia skutków dokonania zabezpieczenia w ten sposób (art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje jedynie, że „W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna)”, dopuszczalne jest jednak i skuteczne prawnie (skuteczne w tym sensie, że można potem na podstawie tak ustanowionego zabezpieczenia uzyskać wyrok zasądzający, bo jak wiemy, papier wszystko przyjmie, tak więc samo ustanowienie hipoteki na papierze i nawet wpisanie jej do księgi wieczystej, bez możliwości uzyskania potem wyroku zasądzającego niekoniecznie będzie satysfakcjonujące dla większości wierzycieli – w szczególności takich, którzy zdecydują się jednak z ustanowionego zabezpieczenia skorzystać) ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, bez jednoczesnego dokonywania repartycji tych wierzytelności, czy też hipoteki tak ustanowione obarczone są, jako ustanowione w sposób sprzeczny z treścią cytowanego już powyżej art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (taki argument podnoszony był w toku przedmiotowego postępowania przez strony pozwane) wadą nieważności bezwzględnej (art. 58 § 1 kc)?

Podkreślenia wymaga, w naszej ocenie bardzo istotna w realiach przedmiotowej sprawy, okoliczność, tj. sposób sformułowania petitum pozwu i żądania zasądzenia zapłaty, które w tym przypadku obejmowało żądanie zasądzenia należności od dłużników rzeczowych na zasadach odpowiedzialności in solidum, zwanej także solidarnością nieprawidłową – co w istocie sprowadza się do tego, że spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z pozwanych zwalnia pozostałych pozwanych z zobowiązania wobec powoda. W ten sposób argumenty strony pozwanej, w świetle których ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności w sposób inny niż hipoteka łączna jest czynnością obarczoną wadą nieważności między innymi z uwagi na fakt, iż stanowi „nadzabezpieczenie” roszczenia przysługującego wierzycielowi hipotecznemu, tracą na znaczeniu – taki sposób zaspokojenia roszczenia jest bowiem korzystny dla każdego z dłużników, wierzyciel hipoteczny nie ma bowiem możliwości zaspokoić się ponad miarę z każdej z ustanowionych hipotek w pełni, a to z tej przyczyny, iż spełnienie zobowiązania chociażby w części przez jednego z dłużników hipotecznych, odnosi skutek względem drugiego. 

Ponadto, w naszej ocenie istotnym aspektem jest sposób sformułowania przepisu określającego podstawę do ustanowienia hipoteki umownej łącznej – wierzyciel możew drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna). Przepis ten zarazem nie wskazuje, iż ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności jest czynnością objętą sankcją nieważności. Jednocześnie na uwadze należy mieć przy tym treść art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Jak wskazuje Tomasz Czech (Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, źródło: SIP Lex) „z ogólnego art. 65 ust. 1 wypływa kompetencja stron do obciążenia nieruchomości hipoteką w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności i przepis ten nie wprowadza ograniczenia, zgodnie z którym wierzytelność ta nie może być równocześnie zabezpieczona inną hipoteką na odrębnej nieruchomości.”. Pogląd ten spotyka się również i z naszym uznaniem i podpisujemy się pod nim w 100%.

Tak więc, jak wieści tytuł artykułu, wniosek z tego płynie taki, że hipoteka niejedno ma imię i pod różnymi wariantami może zabezpieczać wierzytelności hipoteczne.

Teraz sprawa z dużym prawdopodobieństwem znajdzie się na wokandzie Sądu Apelacyjnego, oczywiście zakładając, że strona pozwana zdecyduje się złożyć apelację. Ostateczny, a więc prawomocny wynik tej sprawy z pewnością zagości więc jeszcze na łamach naszego bloga.

autor: Marta Piekarska – radca prawny

Kontakt

Zadzwoń do nas!

Napisz do nas!

Pozostałe wpisy

Noriet radzi: Jak wypełnić wniosek o rozwód?

Planujesz rozstanie z współmałżonkiem? Sprawdź, jak napisać pozew rozwodowy. Dowiedz się, jakie dokumenty należy wypełnić i bądź dobrze przygotowany do rozprawy sądowej. Poznaj sposoby na przyspieszenie przebiegu procesu oraz najczęstsze powody, dla których następuje rozkład pożycia małżeńskiego i orzeczenie o winie. Wzór pozwu rozwodowego Decyzja o zakończeniu związku nigdy [...]
21 kwietnia, 2023
czytaj więcej

Noriet rodzinnie: Podział majątku wspólnego – wszystko na ten temat

Jeśli zdecydowałeś się na formalne zakończenie związku małżeńskiego, musisz liczyć się z tym, że jedną z kwestii do uregulowania jest Wasze wspólne mienie. Na czym polega podział majątku po rozwodzie, co wchodzi w jego skład? Czym różni się dokonanie tego w formie aktu notarialnego od orzeczenia sądowego? Jak w tym zakresie może pomóc adwokat? Przeczytaj nasz artykuł! Czym jest [...]
20 marca, 2023
czytaj więcej

Noriet rodzinnie: Rozwód – wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat

Co roku w Polsce formalnie rozstaje się ok. 50-65 tys. par. Jakie są najczęstsze przyczyny rozwodów? Jak wygląda procedura od momentu podjęcia decyzji przez małżonka/małżonków i złożenia pozwu rozwodowego? Czym różni się rozprawa z orzeczeniem o winie od przebiegu sytuacji, w której mąż i żona chcą się rozstać za porozumieniem stron? Z jakimi skutkami majątkowymi musisz się liczyć? [...]
1 marca, 2023
czytaj więcej

Noriet rodzinnie: Rozwód bez orzekania o winie — ile trwa, wszystko, co musisz wiedzieć

Czy w Polsce możliwy jest rozwód bez winy? Tak! Jednak takie postępowanie wymaga zgody obojga małżonków. Brak orzekania o winie może wpłynąć na alimenty oraz sposób wykonywania władzy rodzicielskiej, a podział majątku jest możliwy na wniosek co najmniej jednej ze stron. W artykule prezentujemy też, jakie koszty są związane z postępowaniem rozwodowym i jak ograniczyć je przez wypracowanie porozumienia. [...]
8 lutego, 2023
czytaj więcej

Obligacje: Jakie są konsekwencje braku działania administratora hipoteki?

Hipoteka stanowi jeden ze sposobów zabezpieczenia różnych wierzytelności. W praktyce nieruchomość może zabezpieczać kilka zadłużeń, zaciągniętych u innych podmiotów. W tym celu powołuje się administratora hipoteki. Co to za podmiot, jaka jest jego odpowiedzialność i – co istotne – jakie są konsekwencje braku jego działania? M.in. o tych kwestiach wspominamy w tym artykule. Zachęcamy [...]
2 grudnia, 2023
czytaj więcej

Noriet radzi: Czy warto powierzyć sprawę prawną profesjonaliście? Zalety i wady takiego podejścia.

Na co dzień mamy do czynienia z wieloma sytuacjami, które mogłyby zostać rozstrzygnięte w sądzie lub – przynajmniej – rozpatrzone z perspektywy przepisów prawnych. Czasem sam fakt, że ma się świadomość, iż przepisy przyznają komuś rację, pomaga zakończyć konflikt. Wiedza na ten temat jednak raczej nie jest powszechna… mają ją za to licencjonowani prawnicy, w tym m.in. adwokaci i [...]
20 listopada, 2023
czytaj więcej

Noriet rodzinnie: Rozwód a wspólne konto bankowe – jak postępować w przypadku rozwodu, gdy ma się wspólne konto z małżonkiem?

O ile nie została podpisana intercyza, od momentu sformalizowania związku istnieje wspólność małżeńska. To oznacza, że niemal wszystkie przedmioty majątkowe, jakie zostały nabyte w tym okresie, są wspólne dla obojga partnerów. Z chęci tworzenia rodzinnego budżetu małżonkowie często zakładają wspólne konto w banku. Niesie ze sobą ono sporo korzyści, ale w sytuacji, gdy pożycie małżeńskie [...]
11 listopada, 2023
czytaj więcej

Noriet radzi: Odpowiedzialność cywilna za wypadki komunikacyjne – kiedy można dochodzić odszkodowania?

Codziennie na drogach dochodzi do zdarzeń, w których obrażenia odnoszą osoby poruszające się pojazdem lub piesi. Wiele z tych okoliczności uprawnia poszkodowanych do uzyskania stosownego odszkodowania za wypadek komunikacyjny. Komu jednak i w jakich sytuacjach faktycznie może zostać przyznane takie świadczenie? Dowiedz się tego poniżej! Szkoda, odszkodowanie… czym one są? Aby [...]
22 października, 2023
czytaj więcej