Kancelaria Adwokacka Noriet » Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

Obligacje: Hipoteka niejedno ma imię

2 grudnia, 2021

Miesiąc listopad przyniósł nam wyrok zasądzający (na chwilę obecną – jeszcze nieprawomocny) w sprawie z powództwa naszej Kancelarii działającej w roli Administratora hipoteki ustanowionej na zabezpieczenie wyemitowanej serii obligacji przeciwko dłużnikom rzeczowym – właścicielom nieruchomości, na których ustanowione zostały hipoteki, niebędących emitentem tychże obligacji.

Sprawa, choć z pozoru, prosta – wydawać by się bowiem mogło, że nie ma żadnej filozofii w wytoczeniu powództwa rzeczowego o zapłatę przeciwko właścicielom nieruchomości, na których ustanowiona została na zabezpieczenie danej wierzytelności hipoteka, która to nieruchomość i kwota hipoteki stanowią górną granicę odpowiedzialności dłużnika – okazała się jednak niezwykle ciekawa z uwagi na fakt, iż  w trakcie jej rozpoznawania pojawiło się dość ciekawe i rzadko spotykane w praktyce zagadnienie, stanowiące jednocześnie przedmiot sporu w doktrynie, dotyczące dopuszczalności i ważności ustanowienia na zabezpieczenie tej samej wierzytelności, na rzecz tego samego wierzyciela, dwóch samodzielnych hipotek na nieruchomościach dwóch dłużników, przy czym hipoteki te nie zostały ustanowione jako hipoteka umowna łączna, a jako oddzielne hipoteki umowne. 

Oś sporu sprowadzała się do więc do dokonania przez Sąd rozpoznający sprawę rozstrzygnięcia, czy, pomimo wyraźnego braku wskazania w przepisach ustawy o księgach wieczystych i hipotece (ten akt prawny bowiem zawiera regulacje prawne, jak by się wydawało, kompleksowe, w zakresie ustanawiania hipotek na nieruchomościach na zabezpieczenie nieruchomości), o możliwości ustanowienia dwóch odrębnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, z jednoczesnym brakiem zastrzeżenia skutków dokonania zabezpieczenia w ten sposób (art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje jedynie, że „W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna)”, dopuszczalne jest jednak i skuteczne prawnie (skuteczne w tym sensie, że można potem na podstawie tak ustanowionego zabezpieczenia uzyskać wyrok zasądzający, bo jak wiemy, papier wszystko przyjmie, tak więc samo ustanowienie hipoteki na papierze i nawet wpisanie jej do księgi wieczystej, bez możliwości uzyskania potem wyroku zasądzającego niekoniecznie będzie satysfakcjonujące dla większości wierzycieli – w szczególności takich, którzy zdecydują się jednak z ustanowionego zabezpieczenia skorzystać) ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności, bez jednoczesnego dokonywania repartycji tych wierzytelności, czy też hipoteki tak ustanowione obarczone są, jako ustanowione w sposób sprzeczny z treścią cytowanego już powyżej art. 76 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (taki argument podnoszony był w toku przedmiotowego postępowania przez strony pozwane) wadą nieważności bezwzględnej (art. 58 § 1 kc)?

Podkreślenia wymaga, w naszej ocenie bardzo istotna w realiach przedmiotowej sprawy, okoliczność, tj. sposób sformułowania petitum pozwu i żądania zasądzenia zapłaty, które w tym przypadku obejmowało żądanie zasądzenia należności od dłużników rzeczowych na zasadach odpowiedzialności in solidum, zwanej także solidarnością nieprawidłową – co w istocie sprowadza się do tego, że spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z pozwanych zwalnia pozostałych pozwanych z zobowiązania wobec powoda. W ten sposób argumenty strony pozwanej, w świetle których ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności w sposób inny niż hipoteka łączna jest czynnością obarczoną wadą nieważności między innymi z uwagi na fakt, iż stanowi „nadzabezpieczenie” roszczenia przysługującego wierzycielowi hipotecznemu, tracą na znaczeniu – taki sposób zaspokojenia roszczenia jest bowiem korzystny dla każdego z dłużników, wierzyciel hipoteczny nie ma bowiem możliwości zaspokoić się ponad miarę z każdej z ustanowionych hipotek w pełni, a to z tej przyczyny, iż spełnienie zobowiązania chociażby w części przez jednego z dłużników hipotecznych, odnosi skutek względem drugiego. 

Ponadto, w naszej ocenie istotnym aspektem jest sposób sformułowania przepisu określającego podstawę do ustanowienia hipoteki umownej łącznej – wierzyciel możew drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna). Przepis ten zarazem nie wskazuje, iż ustanowienie dwóch samodzielnych hipotek na zabezpieczenie jednej wierzytelności jest czynnością objętą sankcją nieważności. Jednocześnie na uwadze należy mieć przy tym treść art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Jak wskazuje Tomasz Czech (Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, źródło: SIP Lex) „z ogólnego art. 65 ust. 1 wypływa kompetencja stron do obciążenia nieruchomości hipoteką w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności i przepis ten nie wprowadza ograniczenia, zgodnie z którym wierzytelność ta nie może być równocześnie zabezpieczona inną hipoteką na odrębnej nieruchomości.”. Pogląd ten spotyka się również i z naszym uznaniem i podpisujemy się pod nim w 100%.

Tak więc, jak wieści tytuł artykułu, wniosek z tego płynie taki, że hipoteka niejedno ma imię i pod różnymi wariantami może zabezpieczać wierzytelności hipoteczne.

Teraz sprawa z dużym prawdopodobieństwem znajdzie się na wokandzie Sądu Apelacyjnego, oczywiście zakładając, że strona pozwana zdecyduje się złożyć apelację. Ostateczny, a więc prawomocny wynik tej sprawy z pewnością zagości więc jeszcze na łamach naszego bloga.

autor: Marta Piekarska – radca prawny

Kontakt

Zadzwoń do nas!

Napisz do nas!

Pozostałe wpisy

Jak wypełnić wniosek o rozwód?

Planujesz rozstanie z współmałżonkiem? Sprawdź, jak napisać pozew rozwodowy. Dowiedz się, jakie dokumenty należy wypełnić i bądź dobrze przygotowany do rozprawy sądowej. Poznaj sposoby na przyspieszenie przebiegu procesu oraz najczęstsze powody, dla których następuje rozkład pożycia małżeńskiego i orzeczenie o winie. Wzór pozwu rozwodowego Decyzja o zakończeniu związku nigdy [...]
21 kwietnia, 2023
czytaj więcej

Podział majątku wspólnego – wszystko na ten temat

Jeśli zdecydowałeś się na formalne zakończenie związku małżeńskiego, musisz liczyć się z tym, że jedną z kwestii do uregulowania jest Wasze wspólne mienie. Na czym polega podział majątku po rozwodzie, co wchodzi w jego skład? Czym różni się dokonanie tego w formie aktu notarialnego od orzeczenia sądowego? Jak w tym zakresie może pomóc adwokat? Przeczytaj nasz artykuł! Czym jest [...]
20 marca, 2023
czytaj więcej

Rozwód – wszystko, co musisz wiedzieć na ten temat

Co roku w Polsce formalnie rozstaje się ok. 50-65 tys. par. Jakie są najczęstsze przyczyny rozwodów? Jak wygląda procedura od momentu podjęcia decyzji przez małżonka/małżonków i złożenia pozwu rozwodowego? Czym różni się rozprawa z orzeczeniem o winie od przebiegu sytuacji, w której mąż i żona chcą się rozstać za porozumieniem stron? Z jakimi skutkami majątkowymi musisz się liczyć? [...]
1 marca, 2023
czytaj więcej

Rozwód bez orzekania o winie — ile trwa, wszystko, co musisz wiedzieć

Czy w Polsce możliwy jest rozwód bez winy? Tak! Jednak takie postępowanie wymaga zgody obojga małżonków. Brak orzekania o winie może wpłynąć na alimenty oraz sposób wykonywania władzy rodzicielskiej, a podział majątku jest możliwy na wniosek co najmniej jednej ze stron. W artykule prezentujemy też, jakie koszty są związane z postępowaniem rozwodowym i jak ograniczyć je przez wypracowanie porozumienia. [...]
8 lutego, 2023
czytaj więcej

Noriet radzi: Pozywać czy nie pozywać? Czy ostatni wyrok TSUE dotyczący kredytów frankowych potwierdza, że najwyższy czas działać?

Ostatni wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) dotyczący kredytów frankowych wstrząsnął rynkiem finansowym i wzbudził ogromne zainteresowanie wśród frankowiczów. Decyzja TSUE przynosi nową nadzieję dla tysięcy osób, które zaciągnęły kredyty indeksowane w szwajcarskiej walucie i borykają się z nieuczciwymi praktykami banków. Jak pisaliśmy już wcześniej nie każdy [...]
14 lipca, 2023
czytaj więcej

Noriet radzi: Czy moja umowa frankowa jest nieważna? Casus Fortis Bank 2006 i kwota kredytu teoretycznie wyrażona w CHF

Aby odpowiedzieć sobie z niemalże 100% pewnością (optymistyczne założenie) na zadane w tytule pytanie czy Twoja umowa frankowa jest nieważna, wypadałoby zapytać Sąd, przechodząc przez wszystkie instancje, co jak wiadomo jest bardzo kosztowne, czasochłonne i trudne, bez profesjonalnej pomocy prawnej adwokata lub radcy prawnego może okazać wręcz nierealne. Polecam więc zastosować [...]
16 maja, 2023
czytaj więcej

Noriet radzi: Czy wszystkie umowy frankowe są nieważne?

Ostatnimi czasy odbywa się szturm na wydziały frankowe, które przeżywają oblężenie. Wydział frankowy w Warszawie z chęcią powita sędziów gotowych zasilić jego szeregi, ustawodawca nadciąga z odsieczą w postaci odkorkowania sądów warszawskich (zmiana właściwości), a banki odkładają rezerwy na wypłaty na kredytobiorców bądź podejmują rozmowy ugodowe (niezbyt często). Człowiek [...]
19 kwietnia, 2023
czytaj więcej