Obligacje: Pożyczki – z administratorem hipoteki czy bez administratora?

Bez wątpienia nastały ciężkie czasy dla posiadaczy nadprogramowej gotówki. Oprocentowanie lokat szoruje po dnie klękając przed inflacją. Ceny mieszkań niezmiennie zaś osiągają szczyty, co w świetle spadających czynszów najmów z uwagi na studentów, którzy uczą się zdalnie, nie potrzebując lokum w miastach, w najbliższym czasie nie rokuje na wysokie stopy zwrotu z najmów. Jedno jest pewne: nic już nie jest pewne. Ale czy w inwestowaniu kiedykolwiek było inaczej?

Wracając do dzisiejszego tematu, z odsieczą dla inwestorów przychodzą pożyczki inwestycyjne. O co w ogóle w nich chodzi? Czy warto się tym tematem zainteresować? Na co zwrócić uwagę? Spróbuję w kilku słowach odpowiedzieć na powyższe pytania, przy czym nie będę tutaj oceniać tych produktów z punktu widzenia inwestycyjnego, tylko wyłącznie z perspektywy inwestora, któremu zależy na tym, aby były to rozwiązania zabezpieczone.

Z reguły zaczyna się podobnie. W praktyce bowiem najczęściej mamy do czynienia z podmiotami, które prowadzą działalność inwestycyjną i deweloperską na rynku nieruchomości na obszarze projektów mieszkaniowych czy np. komercyjnych. W związku z tym, że spółki stale rozbudowują portfel nieruchomości nabywanych w celu ich komercjalizacji i odsprzedaży lub realizacji projektów deweloperskich z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, potrzebują one wsparcia finansowego – czyli po prostu pieniędzy. Mówiąc wprost: żeby postawić blok, przydałaby się działka, ale żeby ją kupić, przydałyby się pieniądze. Skąd wziąć zatem te nieszczęsne pieniądze? Jak jest z kredytami bankowymi każdy widzi, a przynajmniej słyszy, zaś proces emisji obligacji, szczególnie dla mniejszych podmiotów, nie jest zbyt przyjazny i prosty. Pozostaje zatem sposób najstarszy z najstarszych czyli: pożyczyć. Korzyść jest oczywista dla obu stron takiej pożyczki: pożyczkobiorca (np. deweloper) zyskuje środki na zrealizowanie swojej inwestycji, pożyczkodawca (inwestor) zaś otrzymuje w zamian oprocentowanie, które w chwili obecnej oscyluje w granicach 5-8 procent.

Wszystko wydaje się być super tylko co z tym zabezpieczeniem? Inwestorzy bardzo cieszą się na wieść o tym, że dostaną „siódemki” (swoją zachęcamy do zapoznania się z artykułem na ten temat). Tak zwane siódemki są zawsze rzecz jasna bardzo mile widziane, przy czym mam nadzieje, że oczywistym jest, że w sytuacji, w której podmiot, który „daje” nam siódemki popadnie w tarapaty finansowe to takie zabezpieczenie może niekoniecznie zaspokoić nasze potrzeby, albowiem z pustego to ani magiczne siódemki ani biblijny Salomon nie naleją.

Przejdźmy zatem do rozwiązania, które z punktu widzenia inwestorów wydaje się być najbardziej pewne, czyli do królowej zabezpieczeń – hipoteki. Celem zabezpieczenia wierzytelności przyszłej inwestorka wobec np. małego dewelopera o zwrot udzielonej mu pożyczki wraz z roszczeniem o wypłatę należnych odsetek, deweloperzy (pożyczkobiorcy) w umowach pożyczki zobowiązują się w takich przypadkach do ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Co istotne, celem zrealizowania inwestycji, pożyczkobiorcy nie pożyczają co do zasady pieniędzy od jednej osoby, tylko od kilku. Hipoteka zaś powinna ich wszystkich zabezpieczać tak samo, czyli na pierwszym miejscu – czy to jest w ogóle do zrobienia?

Otóż jest, ale tylko wtedy kiedy ustanowiony zostanie administrator hipoteki. W przeciwnym razie nie będzie zwyczajnie możliwości prawnej / technicznej, aby np. 17 osób (pożyczkobiorców) widniało wspólnie na pierwszym miejscu w hipotece. W praktyce pożyczkobiorcy wpisują inwestorów do księgi wieczystej po kolei, jeden po drugim (z reguły o pierwszeństwie decyduje „kolejność zgłoszeń” czyli de facto kolejność zawarcia umów pożyczek). Efekt jest taki, że te przykładowe 16 osób z 17, nie ma pierwszeństwa zaspokojenia, albowiem tak jak wspomniałam powyżej, inwestorzy będą zabezpieczani jeden po drugim, przy czym w przypadku wyczerpania środków z hipoteki np. przy drugim pożyczkodawcy, trzeci pożyczkodawca nie zostanie już w ogóle zaspokojony.

Można oczywiście przyjąć, że to tylko gdybanie i straszenie, bo przecież wycena nieruchomości przedmiotu zabezpieczenia, którą przedłożył nam deweloper wskazuje, że działka warta jest np. 4 miliony a wartość pożyczek wynosi 3 miliony, więc z pewnością wszyscy zostaną zaspokojeni.
Teoretycznie – może tak będzie.
Praktycznie – nie zdarza się tak często.
W praktyce bowiem, kiedy dochodzi w końcu do sytuacji, w której pożyczki nie zostają spłacone i jedyną drogą odzyskania zainwestowanych pieniędzy jest egzekucja z nieruchomości, to nagle okazuje się, że środków ze sprzedaży może zwyczajnie nie wystarczyć. Dlaczego? Przecież działka warta jest np. 4 miliony a wartość pożyczek wynosi 3 miliony, więc z pewnością wszyscy zostaną zaspokojeni. Nie do końca tak jest, a żeby to wytłumaczyć, z pomocą przychodzi nam prosta matematyka.

Musicie wziąć przede wszystkim pod uwagę, że to wy-inwestorzy będziecie musieli ponieść koszty związane z odzyskiwaniem swoich pieniędzy. Pomijając koszty pomocy prawnej, które uzgodnicie sobie indywidualnie ze swoim adwokatem, doliczyć w tym przypadku należy koszty sądowe, które stanowią co do zasady 5 % od zainwestowanej kwoty, co przy np. zainwestowanych 200.000 zł. wynosi 10.000 zł. (opłata sądowa).
Jak już będziecie dysponować tytułem wykonawczym, sprawę kierujecie do komornika, który nie pracuje bez wynagrodzenia i również trzeba będzie ponieść koszty z tym związane. W pierwszej kolejności komornik wezwie was do uiszczenia zaliczek na korespondencję (ok. 200 zł.), na koszty wieczystoksięgowe (ok. 130 zł.), oraz na koszty na ogłoszenia w prasie (ok. 500-1000 zł.) Do kosztów doliczyć należy również oszacowanie w kwocie ok. 2.000 zł. – 8.000 zł. (opinia biegłego o aktualnej wartości nieruchomości). Na rzecz komornika przypada również wynagrodzenie w kwocie 10 % kwoty dochodzonej wierzytelności (jednak nie więcej niż 50.000 zł.)
Także lekką ręką, kosztów na starcie, przy kwocie pożyczki 200.000 zł., mamy już ok. 25.330 zł.

Co więcej koszty sądowe i komornicze, to nie jedyny pacman, który pożera nam szansę na odzyskanie całej zainwestowanej sumy, albowiem pamiętać należy o tym, że komornik nie wystawia na sprzedaż nieruchomości za kwotę wskazaną w oszacowaniu – wystawia ją za ¾ tej kwoty. Czyli nawet jeżeli nasza nieruchomość faktycznie została oszacowana na przykładowe 4 miliony złotych, to zostanie wystawiona za 3 00 000 zł. Tym samym już na starcie samych naszych kosztów nasza hipoteka w ogóle nie pokryje.

Jeśli jednak na pierwszej licytacji nie dochodzi do przybicia (albo nie ma chętnych) to wówczas cena wywoławcza nie wynosi już ¾ kwoty oszacowania, a tylko 2/3 kwoty oszacowania, co w naszym przykładzie obniża cenę wyjściową do 2 666 666 zł. Tym samym nie tylko nie zaspokajamy kosztów postępowania, ale również podstawowej kwoty zainwestowanej w pożyczki.

Przechodząc z tymi wyliczeniami na grunt przykładu, w którym mamy 17 hipotek (a nie administratora hipoteki, który jako jeden podmiot „zrzesza” wszystkich w swojej osobie), to pożyczkodawcy z pierwszeństwem są w uprzywilejowanej sytuacji, w stosunku do tych, którzy są „oczko” niżej. Istnieje bowiem prawdopodobieństwo, że w pewnym momencie pieniądze uzyskane z hipoteki po prostu się skończą i, że dla kolejnych inwestorów zwyczajnie zabraknie środków na pokrycie ich należności.

Bezpieczniej zatem jest mieć jednak administratora hipoteki – najlepiej kancelarię, która w przypadku opisanym powyżej będzie wiedziała co ma robić, zorganizuje zbiórkę pieniędzy na opłaty, oszczędzi inwestorom środków wydatkowanych na poszczególnych prawników, a przede wszystkim będzie w jednej osobie „zrzeszała” wszystkich inwestorów. Dzięki temu inwestorzy z miejsc innych niż pierwsze będą mogli czuć się bezpieczniej i pewniej, bo wierzytelność wszystkich pożyczkodawców będą zaspokojone w równym stopniu. Dodatkowo inwestorzy zyskują również anonimowość, albowiem technicznie Sąd wpisuje do księgi wieczystej tylko jeden podmiot i jest nim administrator hipoteki, nie zaś poszczególni pożyczkodawcy.

autor: Paulina Stańczak-Wypych – adwokat