Wady mieszkania kupionego od dewelopera – jakie przysługują nam prawa?

Kupno mieszkania z pewnością jest jedną z najważniejszych inwestycji w naszym życiu. Z uwagi na znaczący rozwój budownictwa mieszkalnego w ostatnim dziesięcioleciu, w szczególności jeśli chodzi o duże miasta, większa część z nas zdecyduje się na zakup mieszkania z tzw. rynku pierwotnego, a więc bezpośrednio od dewelopera. Stąd dokonując zakupu wymarzonego „m” należy zwrócić uwagę nie tylko na aspekty oczywiste dla każdego kupującego, którymi kieruje się wybierając mieszkanie, do których należą kryteria takie jak metraż, położenie czy cena za m2 danej inwestycji – ale należy mieć na uwadze równie istotne, o ile nie ważniejsze – prawne aspekty zakupu mieszkania od dewelopera. Kiedy już więc wybierzemy inwestycję, a po przeprowadzeniu krótkiego wywiadu w biurze sprzedaży lub na dniach otwartych dewelopera – zarezerwujemy interesujące nas mieszkanie, dokonamy wpłaty zaliczki, podpiszemy umowę deweloperską, postaramy się o najkorzystniejszy dla nas kredyt hipoteczny, jeśli istnieje rzecz jasna potrzeba kredytowania zakupu, następuje czas oczekiwania na długo wyczekiwany przez każdego kupującego moment przekazania kluczy do naszych czterech ścian – następujący zazwyczaj w czasie wyznaczonego przez dewelopera tzw. dnia odbioru mieszkania.

Czasami jednak, niestety, stan mieszkania nie pozwala na rozpoczęcie w nim dalszych prac remontowych celem przystosowania go do warunków mieszkalnych (w przypadku wyboru mieszkania wykończonego do tzw. standardu deweloperskiego) lub zamieszkania w nim (w przypadku wyboru wykończenia mieszkania przez dewelopera, co jest usługą powszechnie dostępną na rynku mieszkaniowym), a następuje to z uwagi na istniejące w mieszkaniu usterki, które uniemożliwiają nam właściwy „odbiór” mieszkania. Co należy więc zrobić i jakie rozwiązania prawne na przewidział dla kupującego mieszkanie ustawodawca? Postaram się pokrótce przybliżyć je poniżej.

Podstawę do działania określa art. 27 tzw. ustawy deweloperskiej (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Zgodnie z jego brzmieniem, odbiór mieszkania odbywa się w obecności kupującego. Dość powszechnie spotykaną praktyką jest natomiast korzystanie przez kupującego podczas odbioru z usług fachowca – osoby zorientowanej w budownictwie, która za pomocą specjalistycznych urządzeń będzie mogła dokonać stosownych pomiarów i zweryfikować, czy nasze mieszkanie aby na pewno odpowiada wszystkim wymaganym normom, a także treści określonej w tzw. umowie przedwstępnej zawieranej z deweloperem (umowa deweloperska) w zakresie m. in. metrażu, wysokości lokalu, a także jakości wykończenia samego mieszkania.

 „W szczególności może przejawiać się w następujący sposób: 1) lokal mieszkalny (dom jednorodzinny) nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie deweloperskiej albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, 2) nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę, 3) nie nadaje się do celu, o którym nabywca poinformował dewelopera przy zawarciu umowy deweloperskiej, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia lub 4) doszło do wydania nieruchomości. Przykłady: 1) krzywe ściany, 2) niewłaściwa technologia wykonania budynku, 3) użycie nieprawidłowych materiałów budowlanych, 4) brak uzgodnionych pomieszczeń przynależnych, 5) niewłaściwa powierzchnia pomieszczeń (mniejsza lub większa od wyznaczonej w umowie deweloperskiej), 6) brak elementów wykończenia określonych w umowie deweloperskiej.”(Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II wyd. Czech Tomasz, źródło: LEX).

W trakcie odbioru, o którym mowa w akapicie powyżej, dochodzi do spisania stosownego protokołu, który w swojej treści powinien obligatoryjnie zawierać wszystkie zastrzeżenia, jakie zgłaszamy do mieszkania będącego przedmiotem odbioru. Moment zamieszczenia ww. zastrzeżeń w protokole oraz jego sporządzenie jest bowiem momentem, od którego zaczyna liczyć się czas dewelopera na ustosunkowanie się do wskazanych przez nas usterek i ich ewentualne usunięcie.

Jeżeli w ocenie kupującego wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają one odbiór lokalu, może on odmówić jego odebrania do czasu usunięcia usterek wskazanych w protokole.

Następnie, w ciągu 14 dni od dnia podpisania przedmiotowego protokołu, deweloper jest zobligowany ustosunkować się do zgłoszonych przez kupującego usterek – doręcza on mu albo oświadczenie o uznaniu wad, lub oświadczenie o odmowie uznania zgłoszonych wad wraz z uzasadnieniem odmowy. Na naprawienie stwierdzonych usterek deweloper będzie miał od dnia podpisania protokołu następnie 30 dni. Jeżeli w tym terminie nie uda mu się usunąć wady, powinien wyznaczyć kolejny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Istotną kwestią jest to, iż postanowienia ustawy mają w tym zakresie charakter gwarantujący kupującemu pewien zakres ochrony – mianowicie, postanowienia umowy deweloperskiej nie mogą kształtować praw kupującego w sposób mniej korzystny, niż określa to ustawa (ale za to mogą w sposób korzystniejszy).

Jeżeli deweloper zgłoszonej przez kupującego usterki nie uzna – w zależności od tego, jaki jest jej charakter – może albo od umowy odstąpić (jednak uprawnienie to przysługuje jedynie w przypadku tzw. wad istotnych), bądź też żądać obniżenia ceny lokalu.

Poza trybem usuwania usterek zgłoszonych deweloperowi w trakcie tzw. odbioru mieszkania, każdemu kupującemu przysługuje rękojmia za wady rzeczy sprzedanej, która została przewidziana w przepisach kodeksy cywilnego. Będzie ona znajdować zastosowanie przede wszystkim w razie ujawnienia się w trakcie użytkowania mieszkania usterek, które nie były widoczne w chwili odbioru lokalu.

Okres odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości w stosunku do kupującego będącego konsumentem w okresie 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli nabywcą jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może się zakończyć przed upływem pięcioletnego terminu (art. 568 § 2 k.c.)

Oczywiście istnieje możliwość rozszerzenia odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości w drodze umowy, lub udzielenie przez niego kupującemu dodatkowo oświadczenia gwarancyjnego.

Należy również pamiętać, ze zawarcie z deweloperem ostatecznej umowy rozporządzającej w formie aktu notarialnego, przenoszącej na kupującego prawo własności lokalu, nie może być poczytywane jako zrzeczenie się przez niego uprawnień z tytułu rękojmi za wady (Ustawa deweloperska. Komentarz, wyd. II wyd. Czech Tomasz, źródło: LEX)

autor: Marta Piekarska – aplikant radcowski