Noriet radzi: Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej

Dzisiaj poruszymy problem zniesienia współwłasności nieruchomości uregulowany przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego, w kontekście budynku stanowiącego, w ramach zasady superficies solo cedit, część składową nieruchomości gruntowej.

Współwłasność nieruchomości jest stanem nietrwałym i często powoduje konflikty między właścicielami. Każdy ze współwłaścicieli ma jednak prawo do zniesienia współwłasności, które może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia sądu. Ustawodawca określił trzy sposoby zniesienia współwłasności: podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.

Dzisiaj poruszymy problem zniesienia współwłasności nieruchomości uregulowany przez ustawodawcę w przepisach kodeksu cywilnego, w kontekście budynku stanowiącego, w ramach zasady superficies solo cedit, część składową nieruchomości gruntowej.

Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli. Oczywiste jest bowiem, iż współwłasność ze swej istoty jest stanem nietrwałym, tymczasowym i zwykle jednak niepożądanym, który nierzadko staje się przyczyną wielu konfliktów. Często taki stosunek prawny także po prostu nie satysfakcjonuje współwłaścicieli, którzy, wykonując władztwo nad rzeczą, muszą brać pod uwagę prawa innych osób (współwłaścicieli) do tej rzeczy. W poniższym artykule dowiesz się więcej na temat zniesienia współwłasności działki.

Zniesienie współwłasności działki – co na to kodeks cywilny?

Zgodnie z treścią przepisu art. 210 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 (dalej: k.c.): ,,każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia prawa własności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”.

Powyższy przepis wprowadza zasadę, zgodnie z którą każdy ze współwłaścicieli, w każdym czasie – bez względu na wolę pozostałych współwłaścicieli – ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Natomiast celem jej zniesienia jest likwidacja łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego. Powyższe może nastąpić w drodze umowy albo orzeczenia właściwego sądu.

W art. 211 – 212 k.c. oraz w art. 621-625 Ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, z późn. zm. (dalej: k.p.c.), ustawodawca uregulował trzy sposoby zniesienia współwłasności. Podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej. Powyższa kolejność nie jest przypadkowa. Za rozwiązanie preferowane należy uznać podział rzeczy wspólnej, co podkreślane jest zarówno literaturze, jak i w orzecznictwie. Wskazuje się, iż sposób ten jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów. Każdy ze współwłaścicieli, jest bowiem traktowany jednakowo i otrzymuje w naturze część tego, co stanowiło jego udział przed zniesieniem współwłasności (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09, nie publ. i z dnia 9 września 2011 r., I CSK 674/10, nie publ.).

Ustawodawca, kierując się potrzebą ochrony ogólnego interesu społeczno-gospodarczego, określił granice dopuszczalności zastosowania omawianego sposobu zniesienia współwłasności. W świetle przepisu art. 211 k.c.: ,,podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. W swym orzecznictwie Sąd Najwyższy podkreślił, iż wyjątki od podziału rzeczy zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, jednocześnie sędziowie wskazali, że niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r., IV CKN 1283/00, OSNC 2003, nr 2, poz. 170 i z dnia 13 stycznia 2012 r., I CSK 358/11, nie publ.).

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego ,,Zakaz ustawowy, o którym stanowi art. 211 k.c., to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 u.g.n. a contrario. Podział fizyczny nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego” (Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r, V CSK 478/10).

Inne zakazy mogą wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności, np. budynku.

Opinia Sądu Najwyższego a zniesienie współwłasności działki

W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego budynek będący przedmiotem współwłasności może zostać podzielony wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą lub możliwą do wykonania w celu rozdzielenia budynków (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39).

Zgodnie z opinią sędziów Sądu Najwyższego: ,,Techniczny, „pionowy” podział budynku wraz z gruntem tym się różni od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości zarówno, co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością. Jeżeli zniesienie współwłasności budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniającej współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi” (postanowienie SN z dnia 26 października 1976 r., III CRN 227/76, OSNCP 1977, nr 5-6, poz. 98, z omówieniem Z. Radwańskiego i J. Panowicz-Lipskiej, NP 1979, nr 6, s. 82).

Pojęcie ściany dzielącej budynki wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643, z którego wynika, iż chodzi tu o płaszczyznę pionową (ścianę) już istniejącą bądź możliwą do wykonania.

W tym miejscu należy podkreślić, iż powyższe rozwiązanie ma zastosowanie nawet w przypadku, gdy owy budynek stanowi nieużywaną, już dawno zapomnianą część składową nieruchomości gruntowej.

Zatem np. w sytuacji, gdy nasz budynek stanowi zaplecze budowy w związku z decyzją o pozwoleniu na budowę lub z jakiegokolwiek innego powodu nie może w danym momencie ulec rozbiórce, a skonfliktowane strony nie zgadzają się na ewentualne spłaty, konieczny jest podział, ale tylko po wybudowaniu ściany.

Na koniec warto zamieścić kilka słów na temat właściwości sądu. Sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości zgodnie z przepisami k.p.c., należą do wyłącznej właściwości sądu miejsca położenia rzeczy w chwili złożenia wniosku (art. 606 k.p.c. oraz art. 15 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). W tej sytuacji zawarcie umowy prorogacyjnej jest niedopuszczalne. W przypadku, gdy nieruchomość jest położona w okręgach dwóch lub więcej sądów, wybór sądu właściwego należy do wnioskodawcy (art. 43 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Natomiast sądem właściwym rzeczowo w takiej sytuacji w pierwszej instancji jest zawsze sąd rejonowy (art. 507 k.p.c.).

W przypadku tzw. nieruchomości zabudowanych należących do więcej niż jednej osoby nierzadko dochodzi do zgłoszenia wniosku o sądowe zniesienie współwłasności. Tego typu procesy bywają skomplikowane i długotrwałe, dlatego należy zadbać o odpowiednie przygotowanie się do nich. Podstawą jest znajomość prawa własności i innych regulacji w tym zakresie. Zapraszamy do zapoznania się z sytuacjami dotyczącymi opisywanych spraw, w których współwłaściciele mogą zasięgnąć konsultacji z adwokatem lub notariuszem.

Co warto wiedzieć o przygotowaniu wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości?

Do kluczowych kwestii w kontekście wspomnianych roszczeń zalicza się złożenie właściwie przygotowanej dokumentacji. Jednemu ze współwłaścicieli dążącemu do sądowego zniesienia prawa do posiadania nieruchomości zabudowanej przez inne osoby bądź podmioty przydatna może okazać się pomoc specjalisty przy wypełnianiu odpowiedniego wniosku. To pismo, w którym musi się znaleźć szereg najważniejszych w danym przypadku informacji. Zaliczają się do nich zarówno opis przedmiotu współwłasności, jak i proponowany sposób jej uchylenia. To właśnie ostatnia z wymienionych kwestii bywa problematyczna, dlatego sformułowanie treści w tym zakresie można powierzyć lub konsultować z adwokatem bądź notariuszem. Prawo własności nierzadko budzi wiele wątpliwości, które warto rozwiać przed złożeniem wniosku dotyczącego wszczęcia postępowania sądowego.

Jakie są rozwiązania w zakresie podziału nieruchomości ze współwłasnością?

Gdy przedmiotem rozprawy jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej, najczęściej możliwe są trzy sposoby jej podziału. Może być on fizyczny – takie rozwiązanie bywa nierzadko problematyczne w przypadku gotowych obiektów. Niekiedy następuje też sądowe przyznanie pełnego prawa własności do działki czy budynku jednemu ze współwłaścicieli, ale z nakazem zapłaty określonej kwoty innym osobom bądź podmiotom o takim samym statusie. Możliwe jest też uzyskanie przez nich środków w określonej wysokości poprzez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych w wyniku takiego działania pieniędzy. Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu.

Na czym polega umowne zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zgodnie z tą polubowną procedurą zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się na podstawie porozumienia stron. Uznają one tym samym również sposób jej podziału. Rozstrzygnięcie tej kwestii następuje w drodze umowy zawartej bezpośrednio między współwłaścicielami. Zgodnie z prawem musi ona mieć formę aktu notarialnego.

Co to jest sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Gdy wszystkie zainteresowane strony nie są zgodne co do kwestii sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości, jak i samego jej podziału, jedynym rozstrzygnięciem tego sporu jest skorzystanie z trybu postępowania sądowego. Postanowienie w tej sprawie jest wydawane w trybie nieprocesowym, a każdy ze współwłaścicieli może wystąpić ze stosownym wnioskiem. Co powinien on zawierać? W poprawnie sporządzonym piśmie znajdują się: dane wnioskodawcy i uczestników postępowania, informacje na temat przedmiotu sporu oraz propozycję, w jaki sposób można go rozwiązać.

W przypadku wzoru wniosku o sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości wymagane jest podanie jej adresu lub numeru oraz powierzchni działki. Ponadto należy dołączyć do niego oryginały takich dokumentów jak np. akt własności ziemi, aktualny wypis z rejestru gruntów czy wypis z księgi wieczystej.

Sąd zapoznaje się ze wszystkimi dokumentami i może zdecydować o przesłuchaniu stron. Ogłoszone po rozprawie postanowienie wchodzi w życie zaraz po uprawomocnieniu się, czyli po 21 dniach od daty wydania. Oznacza to, że nastąpiło zniesienia współwłasności, a nieruchomość ma nowego właściciela.

Gdy jednak któraś ze stron nadal nie zgadza się z takim podziałem, może złożyć apelację w ciągu dwóch tygodni od doręczenia jej postanowienia. Uprawnienie to przysługuje również każdej osobie zainteresowanej, czyli takiej, która ma w tym interes prawny. Może ona z niego skorzystać, dopóki nie upłynął termin wniesienia stosownego odwołania dla wszystkich dotychczasowych uczestników postępowania.

Jak podzielić nieruchomość zabudowaną?

Podziału dokonuje się na wniosek jej właściciela lub wieczystego użytkownika. Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność lub jest przedmiotem współużytkowania wieczystego, rozdział może zostać przeprowadzony na wniosek wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

Kiedy zniesienie współwłasności nie jest możliwe?

Nie ma możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości, jeżeli ma ona charakter przymusowy. Z sytuacją taką mamy do czynienia np. w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Czy można znieść współwłasność bez zgody innych współwłaścicieli?

Jeśli strony sporu nie mogą osiągnąć porozumienia w zakresie zniesienia współwłasności, każda z nich ma prawo dochodzenia swoich racji przed sądem, który w postępowaniu nieprocesowym wydaje stosowne postanowienie.

Czy Sąd może odmówić zniesienia współwłasności?

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego sąd ma prawo odmówić zniesienia współwłasności nieruchomości, jeśli w drodze postępowania uzna, że byłoby to sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

autor: Natalia Karaś – aplikant adwokacki